Quels sont les diagnostics obligatoires pour la vente de votre maison ?
Vendre une maison, ce n’est pas juste afficher un prix et signer un acte : c’est aussi transmettre toutes les clés pour rassurer l’acheteur. C’est là qu’entrent en jeu les diagnostics immobiliers. Du diagnostic électrique, à celui du plomb, ces documents qui détaillent l’état réel du bien, sécurisent la transaction et protègent à la fois le vendeur et l’acheteur, sont obligatoires lors de la vente d’une maison. Plus qu’une formalité administrative, ils deviennent votre meilleur allié pour vendre en toute transparence et éviter les mauvaises surprises.
Sommaire
📖 Résumé :
- La vente d’une maison impose plusieurs diagnostics selon l’âge du logement, ses équipements et sa localisation.
- Ces diagnostics évaluent la performance énergétique, la sécurité sanitaire, l’état des installations, la présence de nuisibles ou encore les risques environnementaux autour du bien.
- Ils doivent être réalisés par des professionnels certifiés, avec des durées de validité variables, et l’absence ou l’inexactitude d’un diagnostic peut engager la responsabilité du vendeur.
- Leur coût varie fortement selon le diagnostic et les caractéristiques du logement, ils sont presque toujours à la charge du vendeur.
Le diagnostic immobilier est-il obligatoire ?
Oui, le diagnostic immobilier est obligatoire en France. Le notaire refusera de procéder à toute vente si les diagnostics immobiliers ne sont pas fournis.
L’ensemble de ces diagnostics doit figurer dans le dossier de diagnostic technique (DDT). Ce dossier renseigne l’acheteur sur :
- La salubrité du bien ;
- Ses performances énergétiques ;
- Sa situation géographique, etc.
Il s’agit donc d’une véritable assurance contre les vices cachés, en faveur de l’acheteur. Ce dossier doit d’ailleurs obligatoirement être annexé à « l’avant-contrat » lors de sa signature.
=> En parlant d’assurance, n’hésitez pas à consulter aussi notre article sur l’assurance habitation ?
⚠️ Notez qu’il existe certains diagnostics immobiliers obligatoires pour la vente et d’autres obligatoires pour la location. Cet article aborde uniquement ceux liés à la vente.
Quels sont les diagnostics obligatoires lors de la vente d'une maison ?
Vous vendez votre maison ? => Récap rapide des diagnostics obligatoires à fournir
Diagnostic | Condition | Validité |
|---|---|---|
DPE | Si la surface au plancher est supérieure à 50m² | 10 ans |
Audit énergétique | Si le DPE classe le logement en E, F ou G | 5 ans |
CREP | Si la maison a été construite avant le 1er janvier 1949 | 6 ans ou illimitée si le résultat est négatif |
Présence d’amiante | Si le permis de construire de la maison a été délivré avant le 1er juillet 1997 | 3 ans ou illimitée si le résultat est négatif |
Installation intérieure d’électricité | Si l’installation intérieure électrique a plus de 15 ans | Moins de 3 ans |
Installation intérieure de gaz | Si l’installation intérieure de gaz a plus de 15 ans | Moins de 3 ans |
Assainissement des eaux usées |
| Moins de 3 ans |
Présence de termites | Si la maison est située dans une zone déclarée par un arrêté préfectoral comme étant infestée par les termites ou pouvant l’être à court terme | Maximum 6 mois |
État des lieux des risques | Si le logement se trouve dans une zone exposée à certains danger | Moins de 6 mois lors de la première visite et doit être actualisé si les informations changent à la date de signature du bail |
Diagnostic des bruits | Si le bien immobilier est situé dans une zone d’exposition au bruit des aéroports | Illimitée |
CIL | Si la maison a été construite ou rénovée avec un permis ou une déclaration préalable déposée depuis le 1er janvier 2023 | Illimitée |
Diagnostic de performance énergétique (DPE)
Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), c’est le thermomètre énergétique de votre logement. La validité du DPE est de 10 ans. Grâce à une note de A à G, il vous permet d’estimer en un coup d’oeil la consommation d’énergie et les niveaux de gaz à effet de serre émis par le logement.
Pour être valide, il doit être réalisé par un professionnel certifié et assuré. Le rapport doit comporter un numéro à 13 chiffres délivré par l’ADEME, sans quoi il n’est pas reconnu.
Pour rappel, changement dans le DPE :
Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être loués, et dès 2028 pour la classe F, puis 2034 pour la classe E.
À lire aussi : Nouveau DPE : notre guide pratique pour vous y préparer !
Audit énergétique
L’audit énergétique est obligatoire lorsqu’un logement classé E, F ou G (selon le DPE) est mis en vente. Ce document identifie les ponts thermiques, propose au moins deux scénarios de travaux (isolation, chauffage, ventilation, etc.) et oriente vers des solutions réalistes pour alléger votre facture et réduire votre empreinte carbone. L’audit énergétique est une sorte de boussole pour passer d’un logement énergivore à un logement économe, voire écologique.
Le coût de l’audit n’est pas fixé par l’État, donc mieux vaut comparer les devis de divers prestataires. Pour alléger la note des travaux que vous envisagez, vous pouvez prétendre à MaPrimeRénov’, surtout si vos travaux permettent de faire sortir votre logement des classes F ou G.
Comment obtenir son audit énergétique ?
Seul un professionnel certifié, diagnostiqueur, bureau d’étude ou architecte formé, peut réaliser l’audit. Il doit visiter le logement au moins une fois pour récolter toutes les données nécessaires à la réalisation de son audit qui reste valide pendant 5 ans.
5 min chrono !
Sans engagement !État mentionnant le risque d'exposition au plomb (Crep)
Le CREP, c’est le diagnostic analysant les peintures d’un logement (intérieures comme extérieures) pour détecter la présence de plomb, surtout dans les habitations construites avant 1949.
Ce n’est pas juste une formalité : il mesure la concentration en plomb, décrit l’état des revêtements, et signale aussi les facteurs de dégradation du bâti. Le constat doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié, totalement indépendant, et assuré.
Une fois le diagnostic fait, le propriétaire (vendeur ou bailleur) doit transmettre le CREP : à l’acheteur ou au locataire, bien sûr, mais aussi aux personnes amenées à faire des travaux, et parfois à l’Agence Régionale de Santé (ARS) si des risques sanitaires importants sont identifiés.
Le rapport révèle une concentration de plomb supérieure au seuil dangereux (1 mg/cm²) 😲
Dans ce cas, le propriétaire est obligé de réaliser des travaux pour limiter l’exposition, tout en assurant la sécurité des occupants pendant ceux-ci (notamment pour les locations).
État mentionnant la présence ou l'absence d'amiante
Le diagnostic amiante, c’est le contrôle obligatoire quand vous vendez un logement dont le permis de construire date d’avant le 1er juillet 1997. Il révèle si des matériaux contenant de l’amiante sont présents, ce qui peut changer la donne.
Le rapport, réalisé par un expert certifié et indépendant, liste les zones concernées, l’état de dégradation et les mesures à envisager, comme la surveillance régulière ou des travaux de confinement.
Et si le diagnostic révèle de l’amiante ?
Il ne bloque pas la vente, mais l’acheteur doit être pleinement informé, et potentiellement prendre en charge le coût du désamiantage le jour venu.
État de l'installation intérieure de l'électricité
Quand l’installation électrique d’un logement a plus de 15 ans, il faut un diagnostic « électricité ». C’est une vérification réalisée par un expert certifié , qui évalue les risques potentiels pour la sécurité des habitants et des biens.
=> Trouver un diagnostiqueur électricité certifié
Le diagnostiqueur inspecte les circuits fixes, les protections (disjoncteurs et connexions), et les équipements en lien avec l’installation électrique, notamment les prises, les dispositifs différentiels et les liaisons de terre, etc.
Côté durée de validité : si vous vendez, le diagnostic est valable 3 ans, et en cas de location, il reste valide 6 ans, à moins que vous n’ayez une attestation CONSUEL de moins de 6 ans qui la remplace. Pour rappel, l’attestation CONSUEL, délivrée par l’organisme du même nom, atteste de la conformité de l’installation électrique, lorsqu’elle est neuve ou rénovée.
Et il ne faut pas prendre ce diagnostic à la légère !
Si le propriétaire oublie de fournir ce diagnostic, ou s’il trafique les informations, sa responsabilité peut être engagée. Il risque un recours judiciaire pour l’acheteur ou le locataire, voire une amende allant jusqu’à 1 500 € s’il ne fait pas appel à un diagnostiqueur certifié (voire 3 000 € en cas de récidive).
État de l'installation intérieure du gaz
Si votre logement est alimenté en gaz, et que votre installation intérieure de gaz a plus de 15 ans, le propriétaire (que ce soit pour une vente ou une location) doit faire un diagnostic gaz. Un diagnostiqueur certifié intervient alors pour vérifier les risques potentiels qui pourraient mettre en danger les occupants.
=> Trouver un diagnostiqueur gaz certifié
Le professionnel va passer au crible la tuyauterie fixe, les raccordements des appareils, ainsi que le système d’aération et de ventilation, pour évaluer la sécurité du circuit gaz.
Une fois le diagnostic réalisé, le rapport doit être intégré au Dossier de Diagnostic Technique (DDT), et transmis à l’acquéreur ou au locataire, comme les autres diagnostics immobiliers obligatoires.
Et si un certificat de conformité valide existe, par exemple une attestation Qualigaz datée de moins de trois ans, alors pas besoin de refaire le diagnostic : cette attestation peut faire office de diagnostic gaz.
Diagnostic assainissement des eaux usées
Quand un logement n’est pas raccordé au tout‑à‑l’égout, le vendeur doit faire contrôler son système d’installation d’assainissement individuel par le SPANC (le service public d’assainissement non collectif de la commune).
Ce contrôle permet de vérifier le bon fonctionnement de l’installation, son entretien, ainsi que les risques sanitaires ou environnementaux liés à d’éventuelles anomalies.
Une fois l’inspection faite, le SPANC produit un rapport, qui sert de diagnostic officiel : ce document doit être intégré dans le DDT (Dossier de Diagnostic Technique) et transmis à l’acheteur au moment de la vente.
Ce diagnostic a une validité de 3 ans
S’il est plus ancien, il faut le refaire avant la signature de l’acte de vente. Si le SPANC relève des dysfonctionnements ou des risques, le vendeur doit réaliser les travaux nécessaires pour remettre l’installation en conformité dans un délai d’un an. Ces travaux sont à sa charge, mais il peut en discuter avec l’acheteur : soit il les réalise avant la vente, soit l’acquéreur en hérite, et cela peut peser dans les négociations.
État relatif à la présence de termites
Si votre logement se trouve dans une zone déclarée à risque ou déjà infestée par les termites, un expert certifié va inspecter le bois (et ses dérivés) pour détecter la présence de ces insectes destructeurs.
Pas de chance, le territoire métropolitain compte au total 25 département « termités » et 29 départements « partiellement termités ». Pour ceux qui sont dans le deuxième cas, il suffit d’appeler la mairie ou la préfecture de votre commune pour savoir si elle est concernée par un arrêté préfectoral obligeant à la délivrance de ce diagnostic lors de la vente d’une maison. Pour les autres… Le diagnostic sera malheureusement obligatoire !
…Impatient de découvrir si votre département est partiellement ou entièrement considéré « infesté par les termites » ? 🤭
=> 🥁 Consultez la cartographie !
Ce diagnostic précise les parties visitées et celles qui ne l’ont pas été, indique les éléments infestés, et permet de proposer des mesures (traitements anti-termites, surveillance, etc.).
Même si des termites sont détectés, cela n’empêche pas la vente : l’acheteur doit être informé, mais il ne peut pas annuler l’achat juste à cause de leur présence. Le diagnostic n’est valable que 6 mois. Donc, si vous signez plus tard, il faudra le refaire.
Et attention, il y a des conséquences si on ne respecte pas les règles : le vendeur peut voir sa responsabilité engagée si le diagnostic manque ou est faux. Des amendes sont prévues en cas de fraude ou de diagnostiqueur non certifié.
Information Acquéreur Locataire - État des lieux des risques
L’Information Acquéreur Locataire (IAL), c’est l’obligation pour tout vendeur ou bailleur de jouer carte sur table : avant d’acheter ou de louer, vous devez connaître tous les risques auxquels le bien est exposé (inondations, mouvements de terrain, risques technologiques, sismicité, pollution des sols, etc.).
Depuis janvier 2023, la transparence commence dès l’annonce immobilière : chaque offre de vente ou de location doit indiquer que les informations sur les risques sont disponibles sur la plateforme Géorisques. Et au moment de signer, le propriétaire doit fournir un état des risques daté de moins de 6 mois, ainsi qu’un historique des sinistres indemnisés ayant touché le bien.
Cet état précise la situation du logement par rapport aux plans de prévention des risques, les éventuels travaux imposés, la zone de sismicité, l’exposition au radon, et la liste des catastrophes naturelles reconnues sur la commune.
Si ces documents manquent, l’acquéreur peut annuler la vente ou demander une baisse du prix. Il vaut donc mieux être en règle !
Comment vérifier les risques liés à une adresse ?
Rendez-vous sur georisques.gouv.fr, puis renseignez votre adresse sur la barre de recherche. L’état des risques prérempli peut être téléchargé en quelques secondes. Spoiler Alert : les résultats bien que réglementaires peuvent être quelque peu… troublants.
Diagnostic Bruit aéroportuaire
Si vous vendez ou louez un bien situé près d’un aéroport (c’est un peu plus précis que ça, on vous donne la cartographie plus bas), vous êtes tenu de fournir un diagnostic « Bruit aéroports », autrement dit un état des nuisances sonores aériennes. Il s’agit de signaler aux futurs acquéreurs ou locataires que l’environnement peut être bruyant en raison du trafic aérien.
Pour savoir si votre logement entre dans cette obligation, il faut consulter le Plan d’Exposition au Bruit (PEB). Tous les propriétaires de logements situés dans une zone dite « d’exposition au bruit d’aéroport » (A,B,C ou D) doivent fournir ce document lors de la vente de leur bien.
Le document de diagnostic Bruit doit pouvoir être annexé au Dossier de Diagnostic Technique (DDT) et remis dès la promesse de vente ou l’acte, ou lors de la signature du bail si c’est une location.
Si vous ne respectez pas cette obligation ou que le diagnostic est faux, votre responsabilité peut être engagée.
=> Consultez le plan d’exposition au bruit (PEB) des aéroports
Carnet d'information du logement (CIL)
Le Carnet d’Information du Logement (CIL), c’est un peu le « Carnet de santé écologique » de votre bien. Il rassemble tout ce qu’il faut savoir sur ses caractéristiques techniques (plans, réseaux d’eau, électricité, chauffage, etc.) et sur les travaux réalisés pour améliorer son efficacité énergétique.
Le CIL oit être établi pour toute construction neuve lorsque le permis de construire ou la déclaration préalable a été déposé depuis le 1er janvier 2023. Il concerne également les logements existants dès lors que des travaux ayant une incidence sur la performance énergétique du logement sont entrepris (isolation ou l’installation ou remplacement des systèmes de chauffage, de ventilation ou de production d’eau chaude, etc.).
Le propriétaire du logement, qu’il soit occupant ou bailleur, est responsable de la création et de la mise à jour du CIL.
Si vous vendez, vous devez remettre le carnet à l’acheteur au plus tard lors de la signature de l’acte authentique.
Quid des constructions ou rénovations antérieures à 2023 ?
Le Carnet d’information du logement (CIL) n’est pas obligatoire pour les logements construits ou rénovés avant le 1er janvier 2023. C’est dès que des travaux de rénovation énergétique sont lancés (à partir de cette date) qu’il faut ouvrir ou mettre à jour le CIL pour y référencer toutes les informations. L’idée est de commencer à documenter le logement à partir des travaux récents. Le carnet se construit au fil des évolutions du bien.
=> Retrouvez dès maintenant une base de CIL : Le Carnet d’Information du Logement
Combien coûtent tous ces documents et qui les paye ?
Bon, on vous voit venir, c’est légitimement la question du prix de chacun de ces documents qui vous brûle les lèvres.
Le prix des diagnostics immobiliers n’est pas réglementé, ce qui explique les écarts importants entre professionnels.
Si l’on cite souvent une fourchette de 100 à 250 €, la réalité est que le prix d’un diagnostic immobilier n’est jamais fixe. Il varie selon le professionnel que vous choisissez, la surface de votre logement et la complexité de l’intervention. Il en va de même pour l’audit énergétique, qui reste plus coûteux car plus détaillé et complet, mais dont le tarif dépend également de ces mêmes critères.
Concernant les diagnostics de présence de plomb (CREP) ou d’amiante, les tarifs varient en moyenne entre 90 et 300 €¹, mais peuvent augmenter si des analyses en laboratoire sont nécessaires.
Les contrôles électricité et gaz restent parmi les plus accessibles, avec des tarifs compris entre 80 et 180 € pour l’un, et 100 à 150 € pour l’autre.
L’assainissement non collectif coûterait en moyenne entre 120 et 380 € selon la commune et la complexité du système.
Le diagnostic termites est généralement facturé entre 80 et 200 €².
L’état des risques et le diagnostic bruit sont parmi les moins chers, voire parfois gratuit. Cela peut être le cas si vous demandez à une seule et même entreprise de réaliser l’ensemble des certificats dans le cadre d’un « package », par exemple. Quant au CIL, son prix dépend totalement du professionnel, sans moyenne fiable.
Ces variations de tarifs s’expliquent par plusieurs facteurs : la surface du logement, son âge, sa localisation, la complexité des installations, les éventuels prélèvements, mais aussi la certification et les frais de déplacement du diagnostiqueur. Commander plusieurs diagnostics en même temps permet souvent d’alléger la facture.
Qui met la main au portefeuille pour le paiement de ces diagnostics ?
En immobilier, c’est presque toujours le propriétaire vendeur ou bailleur qui paye les diagnostics. Voici la règle simple :
- En cas de vente, tous les diagnostics (DPE, amiante, plomb, électricité, gaz, termites, ERP, bruit, assainissement, etc.) sont à la charge du vendeur.
- En location, la quasi-totalité des diagnostics est à la charge du bailleur, qui doit les fournir au locataire avant la signature du bail.
- Seule exception notable : le diagnostic d’assainissement non collectif, payé par le vendeur mais pouvant impliquer des travaux à la charge de l’acheteur après la vente si le système n’est pas conforme.
Ces diagnostics immobiliers sécurisent la vente, protègent l’acheteur et le vendeur et garantissent une certaine transparence sur l’état réel du bien. Même s’ils vous coûtent un peu d’argent, cela vous permet de vendre votre bien sereinement et de vous assurez que l’on ne pourra pas se tourner contre vous ne cas de litige. Au final, c’est un investissement qui valorise votre maison autant qu’il rassure l’acquéreur et le vendeur.
Sources
¹Empruntis : Combien coûte le diagnostic plomb en 2025 ?
²Immo-diag : Quels tarifs pour les diagnostics immobiliers en 2025 ?
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