Rénovation énergétique en copropriété, obligations et financement : ce que vous devez savoir
Isolation, chauffage, diagnostic énergétique… La rénovation énergétique en copropriété n’est plus une option : elle s’impose progressivement à des millions de copropriétaires. Entre nouvelles obligations issues de la loi Climat et Résilience, décisions collectives parfois complexes et dispositifs de financement encore méconnus, difficile de s’y retrouver. Quels travaux sont réellement obligatoires ? À quel calendrier ? Et comment les financer sans faire exploser les charges ? Décryptage.
Sommaire
📖 Résumé :
- La rénovation énergétique en copropriété s’inscrit dans un cadre réglementaire fixé par la loi Climat et Résilience de 2021, avec des obligations comme le DPE collectif, le plan pluriannuel de travaux (PPT) et l’objectif de réduire d’au moins 50 % les consommations d’énergie.
- Le processus repose sur trois étapes clés : diagnostics (DPE collectif, audit énergétique, DTG), vote des travaux en assemblée générale, puis organisation de la maîtrise d’ouvrage et de la maîtrise d’œuvre avec des artisans certifiés RGE.
- Le coût moyen d’une rénovation globale varie de 15 000 à 40 000 € par logement, financé par le fonds de travaux et des aides comme MaPrimeRénov’ Copropriété, les CEE et l’éco-PTZ collectif, avec des travaux prioritaires tels que l’isolation, le chauffage collectif et la ventilation.
Rénovation énergétique en copropriété : un cadre législatif spécifique
La rénovation énergétique en copropriété va au-delà de la nécessaire démarche écologique et économique. Elle s’inscrit désormais dans un cadre légal, qui impose plusieurs obligations et l’atteinte d’objectifs climatiques. Voyons cela.
La loi Climat et Résilience et les copropriétés
Adoptée en 2021, la loi Climat et Résilience fixe un cap clair : réduire les émissions de gaz à effet de serre de 40 % d’ici 2030, par rapport à 1990 et baisser de 30 % la consommation d’énergie fossile¹.
Parmi les nombreuses mesures de la loi, améliorer l’efficacité énergétique du parc immobilier français figure en bonne place. Car, comme le rappelle l’Ademe, « les logements représentent près de 30 % de l’énergie finale consommée, soit 10 % des émissions de gaz à effet de serre² ».
Pour les copropriétés, cela se traduit par un objectif à atteindre : réduire d’au moins 50 % leurs consommations d’énergie³.
Les immeubles collectifs doivent donc désormais intégrer la question énergétique dans leur gestion courante. Le but est triple :
- Réduire les dépenses d’énergie ;
- Améliorer l’isolation thermique ;
- Améliorer le confort des occupants.
Pour rappel, les logements les plus énergivores – les « passoires thermiques » – sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2023. Il s’agit des logements classés G+ au DPE. Et cette interdiction s’étend par ailleurs à d’autres logements, ceux classés G depuis le 1er janvier 2025. Mais ce n’est pas tout car l’État entend aller plus loin encore, en interdisant toutes les passoires thermiques d’ici 2028⁴.
DPE collectif et DTG : 2 outils pour décider
Pour les propriétaires bailleurs, la rénovation du logement devient indispensable pour pouvoir continuer à le proposer à la location. Mais cela s’avère également indispensable pour ceux qui occupent leur bien à titre de résidence principale. La raison ? Limiter l’impact environnemental et bénéficier d’un bon confort de vie intérieure en été comme en hiver.
Des travaux de rénovation sont donc nécessaires dans bien des cas de figure. Mais avant d’engager des travaux de rénovation, commencer par dresser un état des lieux de l’immeuble dans son ensemble est indispensable. C’est tout l’enjeu des diagnostics réglementaires ; et il s’agit même d’une obligation légale.
Le DPE collectif, une obligation pour les copropriétés
Les copropriétés se trouvent en effet dans l’obligation de faire réaliser un DPE Collectif : « Tout bâtiment d’habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013 doit disposer d’un DPE collectif⁵ ».
Dans le détail, cette obligation concerne :
- Depuis le 1er janvier 2024, les immeubles en monopropriété et les copropriétés de plus de 200 lots ;
- Depuis le 1er janvier 2025, les copropriétés comportant entre 50 et 200 lots ;
- Depuis le 1er janvier 2026, les copropriétés d’au maximum 50 lots.
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) collectif évalue les performances énergétiques globales du bâtiment. Il permet de classer l’immeuble de A à G et d’identifier les postes les plus énergivores, comme le système de chauffage, les équipements de production d’eau chaude, une mauvaise isolation thermique ou l’absence d’une ventilation mécanique.
En complément, il est possible de faire réaliser un DTG. Le diagnostic technique global (DTG) dresse un état complet de l’immeuble :
- Structure du bâti,
- Analyse des équipements,
- Sécurité,
- Niveau de performance thermique et énergétique.
Il inclut une analyse des scénarios de travaux envisageables sur plusieurs années.
Le projet de plan pluriannuel de travaux et le PPT
Autre obligation pour les copropriétés : réaliser un projet de plan pluriannuel de travaux (PPT). C’est en effet désormais obligatoire dès que l’immeuble a plus de 15 ans⁶.
Cette obligation émane là encore de la loi Climat et Résilience de 2021⁷. Dans le détail, sachez que le syndicat de copropriété est tenu de mettre en place un projet de plan pluriannuel de travaux sur les parties communes de l’immeuble afin de conserver l’immeuble en bon état, d’entretenir les parties communes et d’améliorer son efficacité énergétique. Le PPT doit par ailleurs être réparti sur 10 ans et renouvelé tous les dix ans.
Pourquoi le PPT change la donne ?
Le PPT identifie les travaux nécessaires pour maintenir l’immeuble en bon état et améliorer sa performance énergétique. Isolation thermique, modernisation du système de chauffage, amélioration du système de ventilation… Tout est hiérarchisé et chiffré.
Ce document devient un véritable outil de pilotage pour le syndic de copropriété, le conseil syndical et les copropriétaires. Il facilite aussi l’accès aux aides financières
Fonds de travaux et tantièmes, pour participer au financement des travaux de rénovation
Pour financer ce plan, la copropriété s’appuie sur le fonds de travaux.
Le fonds de travaux est une réserve financière obligatoire constituée par une copropriété. Alimenté par les cotisations des copropriétaires, il sert à anticiper et financer les travaux futurs de conservation, d’entretien ou d’amélioration de l’immeuble.
La répartition des sommes des copropriétaires se fait selon les tantièmes, c’est-à-dire la part de chaque lot dans la copropriété.
Rénovation énergétique en copropriété : les 3 étapes clés
De l’étude initiale à la réception des travaux, une rénovation énergétique réussie d’une copropriété repose sur 3 étapes.
Étape 1 : diagnostiquer et définir une stratégie
La rénovation énergétique en copropriété commence donc par la réalisation du DPE collectif, mais également par un audit énergétique. Ces études permettent de classer le niveau de performance énergétique de l’immeuble, de proposer différents scénarios de travaux et axes d’amélioration : isolation thermique par l’extérieur, remplacement d’une chaudière à gaz, installation d’une pompe à chaleur collective…
À qui s’adresser et combien cela coûte ?
Le DPE collectif doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié. Pour trouver celui le plus proche de chez vous, vous pouvez utiliser la plateforme officielle.
Côté prix, la fourchette va de 1 000 € à 5 000 €⁵.
Étape 2 : voter les travaux en assemblée générale
La décision finale revient à l’assemblée générale des copropriétaires. Les règles de majorité varient selon la nature des travaux. Le rôle du conseil syndical est ici essentiel pour expliquer, rassurer et défendre l’intérêt collectif.
Étape 3 : organiser la maîtrise d’ouvrage et la maîtrise d’œuvre
Une rénovation énergétique mobilise de nombreux acteurs. L’assistance à maîtrise d’ouvrage (AMO) accompagne la copropriété sur les aspects techniques, financiers et administratifs. Le maître d’œuvre coordonne les entreprises, le mieux étant de faire appel à artisans RGE ou certifiés RGE, condition indispensable pour bénéficier des aides publiques.
À lire aussi : La certification RGE : comment l’obtenir et comment choisir un professionnel RGE ?
Combien coûte une rénovation énergétique en copropriété ?
La question du coût de la rénovation énergétique d’une copropriété est bien entendue centrale. Mais plus qu’un coût, il s’agit en réalité d’un vrai investissement car les enjeux financiers sont conséquents. Investir dans la rénovation énergétique est loin d’être une dépense à perte, c’est un levier d’économies.
Le coût moyen par logement
Le coût d’une rénovation énergétique globale est généralement compris entre 15 000 € et 40 000 € par appartement, selon les travaux et l’état initial avant aides⁸. Ce montant varie selon l’ampleur des travaux, la taille de l’immeuble et l’état de l’enveloppe des bâtiments.
Les aides financières pour la rénovation énergétique copropriété
Pour prendre en charge les dépenses liées aux travaux de rénovation, l’État a mis en place plusieurs dispositifs d’aides publiques.
MaPrimeRénov' Copropriété
MaPrimeRénov’ Copropriété est l’aide phare. Elle s’applique dans la limite d’un plafond de 25 000 € de travaux par logement⁹ avec des taux modulés selon le niveau de performance du projet :
- 30% du montant des travaux lorsque la rénovation permet un gain énergétique d’au moins 35 %
- 45 % du montant des travaux lorsque le gain énergétique atteint 50 % ou plus
À ces taux de base peuvent s’ajouter plusieurs bonus cumulables :
- Bonus de 10 % en cas de sortie du statut de passoire énergétique, pour les immeubles classés F ou G qui atteignent au minimum la classe D après travaux
- Bonus de 20 % pour les copropriétés dites fragiles. Sont considérées comme fragiles les copropriétés dont le taux d’impayés de charges atteint au moins 8 % du budget voté en année N-2
Certificats d’économies d’énergie (CEE)
La prime CEE (certificat d’économie d’énergie) est versée par les fournisseurs d’énergie. Elle complète MaPrimeRénov’ Copropriété et peut financer des postes clés comme l’isolation thermique ou le calorifugeage. Son montant dépend de plusieurs critères ; aussi pour le connaître, sachez que l’État a mis en place un simulateur.
Éco-prêt à taux zéro collectif
L’éco-PTZ collectif permet d’emprunter sans intérêts pour financer les travaux.
Il se répartit en trois catégories :
- Une rénovation ponctuelle (comme l’isolation des murs)
- Une rénovation globale
- Une réhabilitation complète
Les montants disponibles sont compris dans une fourchette large : de 7 000 € à 50 000 €¹⁰.
Tableau récapitulatif : principales aides financières
Thématique | Éléments clés | Détails et montants |
Coût moyen par logement | Rénovation énergétique globale | Entre 15 000 € et 40 000 € par appartement, avant aides |
Aide principale | MaPrimeRénov’ Copropriété | Plafond de 25 000 € de travaux par logement |
Taux MaPrimeRénov’ | Gain énergétique ≥ 35 % | 30 % du montant des travaux |
Gain énergétique ≥ 50 % | 45 % du montant des travaux | |
Bonus MaPrimeRénov’ | Sortie de passoire énergétique | +10 % si passage de F ou G à au moins D |
Copropriété fragile | +20 % si impayés ≥ 8 % du budget N-2 | |
Aide complémentaire | Certificats d’économies d’énergie (CEE) | Prime versée par les fournisseurs d’énergie, montant variable |
Travaux éligibles aux CEE | Postes clés financés | Isolation thermique, calorifugeage |
Financement sans intérêts | Éco-prêt à taux zéro collectif | Emprunt collectif sans intérêts |
Types d’éco-PTZ | 3 catégories | Rénovation ponctuelle, rénovation globale, réhabilitation complète |
Montant de l’éco-PTZ collectif | Plafond par logement | De 7 000 € à 50 000 € selon le projet |
Les travaux de rénovation énergétique les plus efficaces en copropriété
Pour réduire les dépenses d’énergie d’une copropriété, afin d’améliorer son niveau de performance environnementale, certains travaux de rénovation énergétique sont particulièrement efficaces. Voici ceux à considérer avec le plus grand intérêt.
L’isolation thermique : la base de toute rénovation performante
Dans la majorité des immeubles anciens, la principale source de déperdition de chaleur se situe au niveau de l’enveloppe des bâtiments. Murs, toitures, planchers bas : sans isolation thermique efficace, même le meilleur système de chauffage reste énergivore.
L’isolation thermique extérieure de l’enveloppe de l’immeuble
L’isolation extérieure, plus précisément isolation thermique par l’extérieur (ITE) est aujourd’hui considérée comme la solution la plus performante en copropriété. Elle consiste à renforcer l’enveloppe thermique du bâtiment et ainsi supprimer les ponts thermiques responsables des pertes de chaleur en hiver et de fraîcheur en été. L’ITE améliore nettement la performance thermique sans réduire la surface habitable des logements.
Les techniques d’ITE les plus courantes pour un immeuble sont :
- L’isolation sous enduit, avec des panneaux isolants fixés aux façades puis recouverts d’un enduit de finition.
- La vêture, composée de panneaux isolants préfabriqués avec parement intégré
- Le bardage, qui associe un isolant et un parement comme le bois, le métal ou le composite
Dans certains cas, notamment lorsque l’aspect architectural de l’immeuble est singulier ou entraîne trop de contraintes, une isolation par l’intérieur peut être envisagée. Elle est cependant plus complexe à coordonner à l’échelle collective car cela passe par l’isolation individuelle de chaque appartement et des parties communes.
Selon l’ADEME, une isolation performante des murs peut réduire jusqu’à 25% des pertes de chaleur d’un bâtiment mal isolé¹¹.
Toitures et planchers bas : des postes souvent sous-estimés
La toiture est responsable d’environ 30 % des déperditions thermiques dans un immeuble non isolé¹¹. L’isolation des combles ou des toitures-terrasses est donc l’un des travaux les plus rentables en rénovation énergétique.
De la même manière, l’isolation des planchers bas, notamment au-dessus de caves ou des parkings, améliore le confort thermique des logements situés au rez-de-chaussée et limite les sensations de froid.
Moderniser le système de chauffage collectif : un levier majeur d’économies
Dans de nombreuses copropriétés, le système de chauffage représente un poste de dépense majeur. Le chauffage représente en moyenne 30 % des charges de copropriété¹². Améliorer ce poste est donc stratégique.
Le remplacement d’un ancien chauffage au fioul ou d’une chaudière à gaz vétuste par un équipement plus performant permet des économies immédiates. Les chaudières gaz à condensation, par exemple, affichent des rendements nettement supérieurs aux anciens modèles. Cela peut être l’occasion de revoir votre contrat d’entretien de chaudière d’ailleurs ?
De plus en plus de copropriétés font également le choix de solutions économiques et écologiques comme la pompe à chaleur collective. Ce type d’équipement permet de produire de la chaleur et de l’eau chaude sanitaire en faisant baisser les émissions de gaz à effet de serre de l’immeuble. La PAC utilise une source d’énergie renouvelable, l’air, pour fonctionner.
Ventilation mécanique : indispensable après l’isolation
Isoler un immeuble sans repenser son système de ventilation est une erreur fréquente. Une copropriété bien isolée mais mal ventilée peut rapidement souffrir de problèmes d’humidité, de moisissures et de mauvaise qualité de l’air intérieur.
La ventilation mécanique contrôlée (VMC) est donc un élément clé de la rénovation énergétique. La VMC simple flux améliore déjà significativement le renouvellement de l’air, mais la VMC double flux offre des performances supérieures. Elle récupère la chaleur de l’air extrait pour préchauffer l’air entrant, limitant ainsi les pertes énergétiques.
Ces systèmes contribuent directement à améliorer l’efficacité énergétique globale de l’immeuble et au confort des occupants, été comme hiver.
Calorifugeage des réseaux : un chantier discret mais rentable
Souvent négligé, le calorifugeage des tuyaux de chauffage et d’eau chaude sanitaire est pourtant l’un des travaux les plus simples et les plus rentables. Il consiste à isoler les canalisations situées dans les parties communes, comme les caves ou les locaux techniques.
Ce type de travaux permet de réduire les pertes de chaleur sur les réseaux et d’améliorer rapidement la performance énergétique du bâtiment.
L’importance des artisans certifiés RGE
Quel que soit le type de travaux que vous envisagez de faire réaliser, sachez que le recours à des artisans RGE ou certifiés RGE est indispensable. Cette certification conditionne l’accès aux aides financières, telles que MaPrimeRénov’ Copropriété. Et cela garantit un niveau de compétences élevé.
Tableau récapitulatif des travaux de rénovation énergétique en copropriété
Type de travaux | Description | Bénéfices énergétiques et confort |
Isolation thermique de l’enveloppe | Traitement des murs, toitures et planchers bas, principales sources de déperditions | Base de toute rénovation performante, réduction significative des pertes de chaleur |
Isolation thermique par l’extérieur (ITE) | Renforcement de l’enveloppe sans réduire la surface habitable | Suppression des ponts thermiques, confort été/hiver, forte amélioration du DPE |
Techniques d’ITE | Isolation sous enduit, vêture, bardage (bois, métal, composite) | Solutions adaptées aux contraintes architecturales des immeubles |
Isolation par l’intérieur (alternative) | Isolation logement par logement et des parties communes | Solution de repli en cas de contraintes architecturales, plus complexe à coordonner |
Isolation des murs | Amélioration de la résistance thermique des façades | Jusqu’à 25 % de pertes de chaleur évitées selon l’ADEME |
Isolation des toitures | Isolation des combles ou toitures-terrasses | Poste prioritaire : jusqu’à 30 % de déperditions thermiques supprimées |
Isolation des planchers bas | Isolation au-dessus des caves, parkings ou locaux non chauffés | Amélioration du confort des logements en rez-de-chaussée |
Modernisation du chauffage collectif | Remplacement d’équipements vétustes (fioul, anciennes chaudières gaz) | Réduction d’un poste représentant environ 30 % des charges de copropriété |
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Sans engagement !FAQ – La rénovation énergétique en copropriété
1. La rénovation énergétique est-elle obligatoire en copropriété ?
La loi Climat et Résilience impose aux copropriétés d’améliorer leur performance énergétique, et elle oblige la réalisation d’un DPE collectif, d’un plan pluriannuel de travaux (PPT). La rénovation énergétique d’une copropriété n’est pas stricto sensu obligatoire mais fortement encouragée !
2. Le ravalement de façade avec isolation est-il obligatoire ?
Dans la majorité des cas, oui. Lorsque le ravalement concerne au moins 50 % des façades d’un bâtiment chauffé (hors ouvertures), l’isolation thermique par l’extérieur est en principe obligatoire.
Cette obligation peut toutefois ne pas s’appliquer si des contraintes techniques, architecturales ou un coût disproportionné rendent l’isolation impossible ou non pertinente.
3. Quels travaux sont les plus efficaces en copropriété ?
L’isolation thermique, en particulier l’ITE, est prioritaire. Elle est souvent complétée par l’isolation de la toiture, la modernisation du chauffage collectif, l’amélioration de la ventilation et le calorifugeage des réseaux.
4. Comment financer une rénovation énergétique en copropriété ?
Le financement se fait via le fonds de travaux, complété par des aides publiques comme MaPrimeRénov’ Copropriété, les CEE, l’éco-PTZ collectif.
La rénovation énergétique en copropriété est donc un enjeu collectif de premier plan. En la faisant réaliser, vous bénéficiez d’un meilleur confort de vie, d’une meilleure maîtrise de vos dépenses d’énergie. En combinant diagnostics, planification, financements publics et choix d’un fournisseur moins cher comme Ohm Énergie, vous pouvez réduire durablement vos factures, et valoriser votre patrimoine.
Sources
1. Vie Publique – Loi Climat et Résilience : des avancées et des limites
2. Ademe – Rénovation performante des logements : une condition nécessaire pour atteindre les objectifs climatiques
3. Anah – Guide rénovation énergétique copropriété
4. InfoGouv – Interdiction à la location des logements avec une forte consommation d’énergie
5. Service Public – Le Diagnostic de Performance énergétique collectif
6. Service Public -Plan pluriannuel de travaux (PPT) mis en place dans les copropriétés
7. LegiFrance – LOI n° 2021-1104 du 22 août 2021
8. Le Monde – Comment les copropriétés peuvent faire face au mur des travaux de rénovation énergétique
9. FranceRénov’ – MaPrimeRénov’ Copropriété
10. Service Public – ÉcoPTZ Copropriétés
11. Ademe – Quand devez-vous isoler ?
12. Homeys – Individualisation des frais de chauffage en copropriété : guide complet
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