Déménagement

Vétusté, mise aux normes et gros œuvre : la liste complète des travaux incombant au propriétaire

Si vous louez ou souhaitez louer un logement, en tant que propriétaire, vous êtes tenu au respect d’une obligation légale de premier plan : offrir un logement décent au locataire. C’est dans ce cadre légal que différents travaux sont à votre charge. Mais lesquels ? Ils découlent de trois notions : la vétusté, la mise aux normes et le gros œuvre.

📖 Résumé :

Le propriétaire doit garantir un logement décent, ce qui implique la prise en charge des travaux liés au gros œuvre, au clos et couvert, à la vétusté et à la mise aux normes,
Sont notamment à sa charge les réparations de toiture et façade, le remplacement des fenêtres et volets vétustes, des équipements de chauffage et d’eau chaude hors service, ainsi que la mise en sécurité des installations électriques et de plomberie.
Les obligations issues de la loi Climat et Résilience, avec l’interdiction de louer les logements classés G depuis le 1er janvier 2025 puis F en 2028 et E en 2034, font de la rénovation énergétique un levier de valorisation du bien.

Le « Clos et le Couvert » : les grosses réparations structurelles

Dans tout contrat de location, le principe est clair : le propriétaire doit garantir la décence du logement. L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 le mentionne clairement¹.

Aussi, selon l’expression populaire « avoir un toit au-dessus sa tête », le logement mis à disposition du locataire doit être sécurisé et protégé des intempéries. C’est ce que l’on appelle dans le jargon technique et juridique le « clos et le couvert ».

En somme, les gros travaux, à commencer par ceux des murs et des toits, sont intégralement à la charge du bailleur. Et on ne rigole pas avec ça, c’est même écrit dans le Code Civil² !

Toiture et façade : fuites, étanchéité, ravalement

Quels sont les sinistres qui peuvent conduire un propriétaire à devoir faire réaliser des travaux sur la toiture et la façade ?

Une fuite d’eau par la toiture
Des infiltrations d’eau par les murs
Une façade dégradée

Tous ces problèmes relèvent du gros œuvre. Les travaux qui en découlent sont donc à la charge du propriétaire.

En pratique, cela concerne, par exemple :

La réfection de la toiture
La réparation des murs porteurs
Le ravalement de façade

Des travaux qui sont aussi l’opportunité d’améliorer la performance énergétique de votre bien. Eh oui, une rénovation de façade peut, par exemple, intégrer une isolation par l’extérieur, avec à la clé une meilleure performance énergétique et un logement plus attractif pour de futures locations !

Fenêtres et volets : remplacement complet en cas de vétusté

Une vitre cassée par maladresse relève de la responsabilité du locataire, ça, d’accord. En revanche, le remplacement complet de fenêtres vétustes, difficiles à ouvrir ou usées par le temps incombe au propriétaire. Il en va de même pour les volets lorsque le mécanisme est hors d’usage du fait de l’usure normale.

Les huisseries font partie intégrante du clos et du couvert. Leur état a un impact direct sur le confort thermique, la sécurité et le DPE. Remplacer des fenêtres anciennes permet d’améliorer l’isolation, de réduire les déperditions d’énergie et de valoriser durablement le bien. Mais cela permet aussi d’offrir au locataire un « logement décent ». Ce qui est, rappelez-vous, une obligation légale.

Chauffage et eau chaude : quand devez-vous remplacer l’équipement ?

Pour le chauffage et la production d’eau chaude, voyons ce qui distingue l’entretien courant (à la charge du locataire) du remplacement (à la charge du proprio).

Entretien courant versus remplacement pour vétusté

Le locataire doit obligatoirement faire réaliser l’entretien annuel de la chaudière³, qu’elle soit à gaz ou électrique. En revanche, lorsque la chaudière électrique, le chauffe-eau à gaz ou le ballon électrique est hors service en raison de la vétusté, le remplacement est à la charge du propriétaire.

La mise aux normes : électricité et plomberie

La mise aux normes est une notion centrale pour comprendre quels travaux sont à la charge du propriétaire.

Installation électrique

S’assurer que le logement dispose d’une installation électrique aux normes est indispensable pour la sécurité. Cela ne signifie pas forcément refaire tout le réseau électrique mais que le logement ne présente aucun danger : fils dénudés, prises défectueuses, tableau électrique obsolète. Si tel est le cas, le propriétaire doit faire intervenir un électricien pour s’assurer de la conformité de l’installation et prévenir tout risque d’incendie ou d’électrocution.

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Les équipements de plomberie et l'alimentation en eau potable

Côté plomberie, le bailleur doit assurer une alimentation en eau potable correcte, c’est la moindre des choses ! Cela peut passer par :

Le remplacement de canalisations en plomb, si ce n’est pas encore fait. Car c’est une obligation sanitaire qui date de plus de 10 ans⁴
Le remplacement des colonnes d’évacuation défectueuses ou bouchées par vétusté

Les autres travaux à la charge du propriétaire

Mis à part les travaux liés à la vétusté, à la mise en conformité et aux gros œuvre, d’autres travaux sont à la charge du propriétaire :

Des travaux d’amélioration dans les parties communes d’un immeuble (réfection des sols)
Des travaux de rénovation énergétique du logement (isolation de l’extérieur, renforcement de l’isolation de fenêtre par la pose de double voire triple vitrage, installation d’une VMC double flux…)
Des travaux de remplacement des équipements de production de chauffage et d’eau chaude sanitaire, en investissant dans une pompe à chaleur par exemple

Pour ces deux derniers types de travaux, sachez que des aides financières existent pour prendre en charge une partie des coûts engagés. C’est le cas de MaPrimeRénov’. Le montant de l’aide dépend de plusieurs critères comme le gain énergétique obtenu après travaux ainsi que votre niveau de ressources.

Rénovation énergétique : transformer l’obligation en opportunité

Depuis l’entrée en vigueur de la loi Climat et Résilience, l’étau se resserre autour des passoires thermiques, ces logements énergivores mal classés au DPE. Si depuis le 1^er janvier 2025, la mise en location des biens immobiliers classés G est interdite, ce sera bientôt au tour des logements classés F (en 2028) et E (en 2034)⁵.

Ces obligations légales représentent une opportunité d’améliorer la performance énergétique de votre bien.

Isolation thermique, remplacement du système de chauffage, amélioration de la ventilation avec une VMC performante : autant de travaux qui répondent aux exigences réglementaires, qui augmentent la valeur de votre logement et permettent de faire des économies d’énergie. D’ailleurs, question économies, pourquoi ne pas vous tourner vers un fournisseur de gaz moins cher comme Ohm Énergie ? Nos offres sont adaptées à différents profils de consommateurs.

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Tableau récapitulatif : qui paie quoi ?

Catégorie de travaux	Travaux à la charge du propriétaire	Exemples
Gros œuvre / Clos et couvert	Oui	Réfection de toiture, réparation des murs porteurs, ravalement de façade
Toiture et étanchéité	Oui	Réparation des fuites, reprise d’étanchéité, remplacement de couverture
Façade	Oui	Ravalement, traitement des infiltrations, isolation par l’extérieur
Fenêtres vétustes	Oui	Remplacement complet de fenêtres usées ou difficiles à ouvrir
Volets vétustes	Oui	Remplacement de volets ou mécanismes hors d’usage
Chauffage (vétusté)	Oui	Remplacement de chaudière, chauffe-eau ou ballon électrique hors service
Eau chaude sanitaire (vétusté)	Oui	Remplacement du cumulus ou chauffe-eau défectueux
Installation électrique dangereuse	Oui	Mise en sécurité, remplacement tableau obsolète, suppression fils dénudés
Mise aux normes électrique	Oui	Travaux nécessaires pour supprimer tout danger
Plomberie – eau potable	Oui	Remplacement des canalisations en plomb
Plomberie – évacuation	Oui	Remplacement de colonnes d’évacuation vétustes
Travaux d’amélioration parties communes	Oui	Réfection des sols, rénovation d’espaces communs
Rénovation énergétique	Oui	Isolation, double/triple vitrage, VMC performante
Remplacement système de chauffage	Oui	Installation pompe à chaleur, équipement plus performant

FAQ

1. Le propriétaire peut-il augmenter le loyer après des travaux ?
Oui, mais uniquement dans des cas précis. Une hausse de loyer peut être envisagée si les travaux réalisés sont de véritables travaux d’amélioration (par exemple : installation d’un nouveau système de chauffage plus performant, amélioration de l’isolation). Cette augmentation doit être prévue ou encadrée par le bail, ou faire l’objet d’un accord avec le locataire.

2. Qui paie si la chaudière tombe en panne l’hiver ?
Si la panne résulte de l’usure, d’un défaut de vétusté ou d’un dysfonctionnement important, c’est au propriétaire de prendre en charge la réparation ou le remplacement. Le locataire ne peut être tenu responsable que pour les pannes liées à un défaut d’entretien ou à une mauvaise utilisation.

Vétusté, gros œuvre, mise aux normes : voilà ce qui définit les travaux qui relèvent de votre responsabilité de bailleur. Anticiper ces travaux, c’est éviter les litiges, sécuriser votre mise en location et valoriser durablement votre patrimoine immobilier.

Sources

1. LegiFrance – Article 6 Loi du 6 juillet 1989

2. LegiFrance – article 606

3. LegiFrance – Décret du 9 Juin 2009

4. Sénat – Suppression des canalisations en plomb à l’intérieur des immeubles

5. Ministère de l’Économie – Ce qu’il faut savoir sur le diagnostic de performance énergétique (DPE)