Achat immobilier : neuf ou ancien ? Le guide ultime pour bien choisir en 2025
S’il y a bien une question qui divise autant les familles que la cuisson des pâtes ou le choix du film pour la soirée cinéma du samedi, c’est celle-ci : faut-il acheter dans le neuf ou dans l’ancien ?
En 2025, la réponse semble encore plus complexe : normes environnementales, performance énergétique, aides publiques, prix au mètre carré, pénurie de logements… Le marché est devenu un champ de bataille où chaque option avance avec ses atouts (et ses inconvénients).
Dans ce guide complet, on passe tout au crible. L’idée : vous aider à faire un choix éclairé, cohérent avec votre budget, vos besoins et votre projet de vie ! Alors, suivez le guide, avec Ohm Énergie.
Sommaire
À retenir
- En 2025, l’écart moyen entre prix du m² dans le neuf et dans l’ancien atteint jusqu’à +39 %
- Le neuf propose souvent une isolation haut de gamme, une conformité RE2020, des garanties de 1 à 10 ans et une fiscalité allégée, mais exige souvent 18 à 24 mois d’attente.
- L’ancien offre un accès rapide, possibilité de négociation, un emplacement souvent central, mais nécessite des travaux et des frais de notaire d’environ 6 à 8 %, contre 3 à 4 % dans le neuf.
- La réforme du DPE 2026 (coefficient de conversion de l’électricité abaissé de 2,3 à 1,9) devrait permettre à près de 850 000 logements de sortir du statut de “passoire thermique”, renforçant l’attractivité de l’ancien.
Le logement neuf : le confort moderne, la performance et l’esprit tranquille
Le neuf, c’est la promesse d’un habitat pensé pour les modes de vie actuels. Isolation soignée, équipement moderne, agencement intelligent… En clair, un logement où rien n’a encore eu le temps de se dérégler.
Depuis l’entrée en vigueur de la RE2020, les nouvelles constructions doivent répondre à des critères environnementaux drastiques :
- Consommation d’énergie réduite ;
- Meilleure isolation, matériaux moins carbonés.
Ce n’est plus seulement un “plus”, c’est devenu une garantie de confort et de maîtrise des dépenses. Pour un ménage qui finance un crédit sur vingt ou vingt-cinq ans, cela pèse clairement dans la balance.
La RE2020, en bref La RE2020, c’est la réglementation qui encadre la construction neuve depuis 2022. Elle impose des bâtiments moins énergivores, moins carbonés et plus confortables en cas de chaleur. Elle intègre pour la première fois une analyse en cycle de vie, depuis la construction jusqu’à l’usage, et s’applique progressivement à tous les types de bâtiments. En clair, des logements neufs plus performants, plus économes et mieux adaptés au climat¹. |
Mais le neuf, ce n’est pas seulement une performance thermique. C’est aussi une tranquillité structurelle, grâce à un arsenal de garanties que l’ancien n’offrira jamais et qui s’étendent souvent entre 1 et 10 ans :
- La garantie de parfait achèvement ;
- La garantie biennale ;
- La garantie décennale ;
- L’assurance dommages-ouvrage².
Autrement dit, quand quelque chose cloche, ce n’est pas l’acheteur qui sort le chéquier. Et petit plus, l’assurance habitation est bien souvent plus avantageuse dans le neuf.
Sur le plan fiscal, là encore, l’avantage est net :
- Frais de notaire réduits ;
- Exonération temporaire de taxe foncière ;
- PTZ encore accessible ;
- TVA réduite dans certains quartiers.
Sans conteste, le neuf coûte plus cher au départ, mais la fiscalité et la faible maintenance compensent souvent ce surcoût à long terme.
Reste un point essentiel : les délais ! Eh oui, acheter dans le neuf, c’est souvent acheter un projet. Entre la signature du contrat en VEFA et la remise des clés, il peut s’écouler de 18 à 24 mois, parfois davantage en cas de tensions sur les matériaux. Ce n’est pas un problème pour tout le monde… mais pour celles et ceux qui doivent déménager rapidement, c’est un paramètre impossible à ignorer.
💡 À savoir : La VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) est un contrat d’achat où l’on acquiert un logement avant ou pendant sa construction. On achète sur plan, et le bien se construit au fur et à mesure que l’acquéreur paye les appels de fonds. Enfin, se pose la question de l’emplacement. Le neuf est généralement construit en périphérie, là où le foncier est encore disponible. Ce n’est pas une fatalité, mais c’est la règle dominante… Le neuf fait rarement vibrer les amoureux des cœurs de ville.
Le logement ancien : l’emplacement, le charme et le potentiel de valorisation
Face au neuf, l’ancien avance avec d’autres arguments, parfois un chouïa plus émotionnels, mais tout aussi structurants. L’ancien, c’est l’immobilier déjà inscrit dans un quartier, avec des rues vivantes, des commerces, des transports, une architecture ancrée, un voisinage bien installé… On achète un bien, mais aussi une ambiance et un territoire déjà composés.
C’est aussi un marché extrêmement diversifié :
- Immeubles anciens en pierre ;
- Copropriétés des années 70 ;
- Maisons de ville ;
- Bâtiments rénovés ;
- Résidences semi-récentes, etc.
L’ancien n’est pas synonyme de vétusté, c’est simplement tout ce qui n’est plus sous garantie constructeur.
Son premier atout est la disponibilité immédiate. On visite, on aime, on signe, et trois mois plus tard, on emménage. Pas de projection virtuelle, pas d’attente interminable.
La deuxième force de l’ancien, c’est le prix. Même si les frais de notaire y sont plus élevés, l’ancien reste généralement plus accessible que le neuf. Il faut prévoir 6 à 8 % du prix d’achat pour un bien ancien, contre environ 3 à 4 % pour un logement neuf ou acheté sur plan³. Et contrairement aux programmes neufs, les prix sont négociables. Ce levier peut faire basculer un budget !
Cependant, l’ancien implique souvent des travaux :
- Mise aux normes électriques ;
- Rénovation énergétique ;
- Remise à niveau esthétique, etc.
Mais c’est aussi cela qui crée du potentiel de plus-value. Une cuisine modernisée, une isolation améliorée, une salle de bains refaite sont autant de leviers de valorisation impossibles dans un logement neuf acheté au prix catalogue.
Quid des aides à la rénovation énergétique ! La bonne nouvelle si vous investissez dans l’ancien et que vous devez engager des travaux de rénovation énergétique, c’est que vous pouvez prétendre à certaines aides de l’État (ou même de votre région). Entre MaPrimeRénov’, les CEE ou encore la TVA réduite, vous pouvez faire baisser en flèche le montant de votre facture travaux. Alors, un conseil si vous envisagez de vous lancer dans un tel chantier : n’hésitez pas à prendre contact avec un conseiller France Rénov’, afin de faire le point concernant les subventions auxquelles vous avez droit 😉 |
💡 À lire aussi : Les aides à la rénovation énergétique pour 2025 : options, montants et conditions
Si le logement a moins de dix ans, l’acheteur peut bénéficier du reliquat de la garantie décennale. Mais au-delà, tout repose sur l’entretien préexistant et la capacité à anticiper les futurs travaux (toiture, chaudière, façade, ascenseur, etc.)⁴. La fiscalité, elle, est moins favorable que dans le neuf. Pas d’exonération automatique de taxe foncière, frais de notaire élevés.
Neuf ou ancien : petit tour d’horizon des prix
Impossible de comparer le neuf et l’ancien sans parler des prix. Car en immobilier, le budget reste bien souvent le vrai arbitre du match. Pour mieux visualiser les tendances, on vous a concocté un petit panorama des prix moyens au mètre carré en 2025 dans plusieurs grandes villes françaises. Une photographie utile pour comprendre où le neuf se paie (très) cher, où l’ancien reste imbattable, et où la frontière entre les deux se resserre⁵.
Ville | Prix moyen du m2 neuf | Prix moyen du m2 ancien |
Paris | 11 523 € | 10 221 € |
Lyon | 5 568 € | 4 216 € |
Toulouse | 4195 € | 3 472 € |
Bordeaux | 4 482 € | 4 505 € |
Lille | 4 602 € | 3 617 € |
Nantes | 4 534 € | 3 625 € |
Rennes | 4 982 € | 3 882 € |
Arras | 3 325 € | 2 119 € |
Marseille | 4 828 € | 3 404 € |
Caen | 4 440 € | 2 967 € |
Le Havre | 3 133 € | 2 276 € |
Clermont-Ferrand | 3 961 € | 2 226 € |
Strasbourg | 3 544 € | 2 638 € |
Metz | 4 138 € | 2 581 € |
Dijon | 3 409 € | 2 729 € |
Nancy | 3 246 € | 2 343 € |
Orléans | 3 968 € | 2 581 € |
Poitiers | 2 930 € | 2 095 € |
Perpignan | 3 236 € | 1 745 € |
Si on résume, dans la majorité des villes, l’écart de prix entre le neuf et l’ancien se situe entre 20 % et 50 % (en faveur de l’ancien), ce qui reflète bien la tendance nationale observée en 2025 : le neuf reste significativement plus cher que l’ancien, souvent autour de +15 à +20 % en moyenne nationale, mais avec de grandes disparités locales.
Neuf ou ancien : deux logiques économiques différentes
Vous l’aurez compris, ce qui oppose le neuf et l’ancien, ce n’est pas seulement l’esthétique. Ce sont deux modèles économiques.
Le neuf mise sur la performance et la tranquillité, et offre une vision long terme très stable. Peu de dépenses imprévues, des consommations maîtrisées, des garanties multiples et même une fiscalité allégée !
L’ancien, quant à lui, valorise l’emplacement et la flexibilité. On négocie, on rénove, on personnalise, on crée de la valeur ajoutée. Bien situé et bien rénové, un logement ancien a un potentiel de revente souvent supérieur à celui d’un logement neuf en périphérie. Pour un projet d’investissement locatif, les deux se défendent :
- Le neuf pour la facilité, la demande locative forte sur les biens performants, la fiscalité,
- L’ancien pour le charme et le positionnement en centre-ville.
Mais attention toutefois, petite subtilité en ce qui concerne l’ancien : le DPE ! Et à ce propos, un petit (gros) point s’impose…
Acheter dans l’ancien : gare au DPE !
Acheter dans l’ancien, c’est séduisant, notamment lorsqu’il s’agit de louer. Mais notez bien qu’en la matière, il est impossible d’ignorer le DPE, véritable feu rouge ou feu vert du marché locatif. Depuis la loi Climat et Résilience, les biens les plus énergivores sont progressivement exclus de la location :
- Les logements classés G sont déjà interdits à la location depuis le 1er janvier 2025
- Les F suivront en 2028 ;
- Les E seront interdits en 2034.
Autrement dit, pour un investisseur, un appartement ancien mal classé peut devenir un bien non louable, à moins d’engager des travaux parfois conséquents. Le DPE n’est plus un simple indicateur, c’est une condition d’accès au marché locatif.
À cela s’ajoutent d’autres contraintes :
- DPE obligatoire à la vente ;
- Audit énergétique pour les logements F ou G ;
- Exigences renforcées pour les petites surfaces ;
- Sanctions contre les diagnostiqueurs en cas d’abus… Acheter dans l’ancien implique donc de regarder l’étiquette énergétique avec autant d’attention que le prix au mètre carré.
Un point positif cependant, le nouveau DPE 2026 devrait “soulager” des centaines de milliers de logements. En effet, à partir du 1er janvier 2026, le calcul du DPE évolue.
Le coefficient de conversion de l’électricité sera abaissé de 2,3 à 1,9, ce qui améliore automatiquement la note de nombreux logements chauffés à l’électricité — sans travaux, sans frais, sans démarche lourde.
L’impact est considérable, puisqu’environ 850 000 logements pourraient sortir du statut de passoire énergétique⁷. Les grands gagnants ?
- Les petites surfaces chauffées à l’électricité (studettes, logements étudiants) ;
- Les maisons électriques avec chauffage d’appoint au poêle,
- Les biens déjà équipés de pompe à chaleur, qui pourraient grimper en A ou B.
Cette réforme pourrait redonner un vrai souffle au marché de l’ancien, en particulier pour les investisseurs qui hésitent à cause des interdictions de location. Un appartement aujourd’hui classé F pourrait passer en E ; une maison notée E pourrait remonter en D… et redevenir louable, vendable et surtout valorisable⁷.
En somme, si le DPE reste un point de vigilance majeur dans l’ancien, le nouveau DPE 2026 vient clairement atténuer certains risques et rééquilibrer le match entre neuf et ancien.
Alors, faut-il acheter neuf ou ancien ?
La seule vraie question n’est pas “neuf ou ancien”, mais “quel bien sert le mieux votre projet ?”.
- Pour un achat serein, moderne, économe et garanti, le neuf s’impose naturellement.
- Pour un achat en centre-ville, réactif, personnalisable et potentiellement valorisable, l’ancien reste roi.
- Pour un investissement, le choix dépendra du couple rendement/emplacement.
- Pour une résidence principale, votre rythme de vie, votre budget et votre tolérance aux travaux feront la différence.
Le meilleur choix n’est pas celui que recommande le marché, mais celui qui vous ressemble, celui qui vous permet d’habiter un lieu où vous vous sentez bien, au bon prix, au bon moment.
Critères de choix | Achat dans le neuf | Achat dans l’ancien |
Prix d’achat | Plus élevé (+15 à +20 % en moyenne) | Plus accessible, négociable |
Frais de notaire | Réduits (≈ 2 à 3 %) | Élevés (≈ 6 à 8 %) |
Travaux à prévoir | Quasi aucun pendant plusieurs années | Fréquents : mise aux normes, rénovation énergétique, déco, etc. |
Performance énergétique | Excellente (RE2020), factures réduites | Variable : peut nécessiter des travaux de rénovation énergétique |
Garanties | Parfait achèvement, biennale, décennale, DO | Aucune, sauf décennale résiduelle < 10 ans |
Aides | PTZ, TVA réduite, aides locales | MaPrimeRénov’, CEE, PTZ si travaux ≥ 25 % |
Taxe foncière | Exonération temporaire possible | Pas d’exonération (hors travaux éligibles) |
Délais d’emménagement | Longs (VEFA : 18–24 mois) | Rapides (≈ 3 mois) |
Emplacement | Souvent en périphérie | Souvent en centre-ville |
Potentiel de plus-value | Modéré, dépend du marché | Élevé si bien rénové et bien situé |
Confort moderne | Optimisé dès la livraison | Dépend de l’état et des travaux |
Investissement locatif | Très adapté (faible entretien, normes) | Idéal en hyper-centre et zones tendues |
La vraie bonne question n’est donc pas “neuf ou ancien ?”, mais “de quoi a-t-on besoin, maintenant, et dans dix ans ?”. Investissement locatif, résidence principale, envie de centre-ville, appétence (ou non) pour la rénovation… Ce sont ces paramètres-là qui doivent guider la décision.
Et pour le reste – performance énergétique, facture de chauffage, passage de F à E ou de C à B – Ohm Énergie est là pour aider à y voir plus clair côté énergie… et faire en sorte que, quel que soit votre choix, votre futur logement soit aussi agréable à vivre que raisonnable à chauffer, grâce à des offres d’énergie parmi les moins chères du marché 😉 !
5 min chrono !
Sans engagement !
Sources
¹Ministère de la Transition écologique – Réglementation environnementale RE2020 : principes et objectifs
²Hosman – Immobilier : acheter dans le neuf ou dans l’ancien ?
³SeLogerNeuf – Logement neuf vs logement ancien : halte aux idées reçues
⁴MAIF – Guide : acheter dans le neuf ou dans l’ancien ?
⁵Prix moyens observés sur Figaro Immobilier en 2025
⁶Ministère de l’Économie – Diagnostic de performance énergétique (DPE) : ce qu’il faut savoir
⁷Ministère de l’Économie – Un nouveau DPE au 1er janvier 2026 pour favoriser le chauffage électrique
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