Acheter un logement en 2026 : la checklist des critères à vérifier absolument
Vous envisagez d’investir dans un logement et ne savez pas vraiment quels sont les critères à vérifier au niveau énergétique ? On vous comprend : entre les modifications réglementaires et l’accent mis sur les performances énergétiques du logement, pas toujours facile de s’y retrouver. Pourtant, ce sujet devient un critère aussi important que le prix au mètre carré ou l’emplacement. Alors, avant de vous lancer sur le marché immobilier, voici la checklist des informations à contrôler pour éviter les mauvaises surprises.
- Thomas Martel
- Publié le
- Mise à jour le 26/06/2026
Sommaire
À retenir
- Avant d’acheter un logement, il est indispensable d’analyser le DPE, qui permet d’évaluer sa consommation, ses émissions de gaz à effet de serre et les éventuels travaux à prévoir.
- Lors de la visite, il est recommandé de contrôler l’isolation, le système de chauffage, la ventilation et les signes d’humidité.
- Le budget global d’un projet immobilier doit intégrer les coûts de rénovation énergétique et les aides disponibles en 2026, car un logement classé F ou G peut représenter une opportunité.
DPE du logement, une information à connaître avant une visite
Comme l’étiquette énergie d’un appareil électroménager, le DPE classe le bien de A à G selon sa consommation et ses émissions de gaz à effet de serre. Renforcé par la loi Climat et Résilience, il est devenu un critère incontournable lors d’un achat immobilier.
Le Diagnostic de Performance Énergétique pour repérer un logement à risque
Depuis 2011, les agences immobilières ont l’obligation d’afficher le diagnostic de performance énergétique des logements à la vente ou à la location directement dans les annonces immobilières. Cela doit permettre aux futurs acheteurs ou locataires d’apprécier en un coup d’oeil la performance énergétique générale du logement.
Le DPE permet également d’anticiper plus précisément les futures dépenses énergétiques, puisqu’il indique la consommation du logement en kWh par mètre carré et par an. Il peut aussi mettre en évidence la nécessité de réaliser des travaux, en particulier pour les logements les plus énergivores. Il doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié, indépendant et impartial, à la charge du propriétaire.
-> Trouver un diagnostiqueur certifié
Notez tout de même que la note DPE ne doit pas être lue trop vite. En effet, un logement classé C peut malgré tout coûter cher à chauffer si les usages sont énergivores. À l’inverse, un logement classé E peut rester intéressant si son prix de vente tient compte des travaux à prévoir et laisse une vraie marge pour la rénovation.
Depuis 2025, il est interdit de louer les logements classés G. Cette interdiction sera étendue aux logements classés F en 2028 et aux E en 2034. Pour un investissement locatif, pensez donc à anticiper les travaux d’amélioration de la performance énergétique du logement.
Bon à savoir :
- Les DPE réalisés jusqu’au 31 décembre 2017 ne sont plus valables depuis le 31 décembre 2022 ;
- Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis le 31 décembre 2024 ;
- Les DPE réalisés à partir du 1er juillet 2021 sont en principe valables 10 ans.
Ce qui change avec le DPE en 2026 pour les logements "tout électrique"
Le coefficient de conversion de l’électricité utilisé dans le calcul du diagnostic est passé de 2,3 à 1,9 le 1er janvier 2026. Grâce à ce changement, certains logements chauffés à l’électricité pourraient voir leur note énergétique s’améliorer, sans que le bien ait forcément été rénové. Pendant la visite, pensez donc à regarder l’état des radiateurs, le type de fenêtres (vitrage simple ou double), la présence ou non de moisissures sous les fenêtres ou au niveau des plinthes, le système de ventilation.
N’hésitez pas non plus à demander d’anciennes factures d’énergie à l’agent immobilier. Vous pouvez également obtenir le DPE complet (également joint au compromis de vente), qui comprend notamment :
- Une estimation des dépenses annuelles d’énergie ;
- Un indicateur de confort d’été permettant d’évaluer la capacité du logement à rester frais lors des fortes chaleurs sans recourir à la climatisation ;
- Des recommandations de travaux prioritaires pour améliorer sa performance énergétique.
Quand l’audit énergétique est-il obligatoire ?
En 2026, il est obligatoire pour les biens classés E, F ou G au DPE, et il le sera pour les logements classés D à partir de 2034. Pour un acheteur, l’audit énergétique obligatoire permet de savoir quels postes de travaux sont prioritaires mais surtout quel budget prévoir pour la rénovation énergétique du logement. Avant de faire une offre d’achat, pensez donc à anticiper le prix des travaux dans votre enveloppe budgétaire !
La checklist énergétique à faire pendant la visite du logement
Le DPE donne une première indication, mais rien ne remplace une visite attentive du logement. Isolation de la toiture et des murs, chauffage, ventilation, ou traces d’humidité, certains indices vous mettront rapidement la puce à l’oreille sur les travaux à prévoir. Place à votre âme de détective, voici les points à scruter de près pendant la visite.
Isolation : les points à inspecter en priorité
- Vérifier les combles : sont-ils perdus ou aménagés ? Sont-ils isolés, et depuis quand ? avec quelle épaisseur d’isolant (par exemple pour des combles on utilise généralement de la laine de verre, de la laine de roche ou de la ouate de cellulose sur une épaisseur de 30 à 40 cm⁵), et dans quel état se trouve-t-il ? Y a-t-il des traces d’humidité, y a-t-il des traces de mérule, de termites ou d’autres parasites susceptibles d’endommager la charpente ? les tuiles et la charpente sont-elles en bon état ?
Si vous y accédez, vous pouvez vérifier leur aspect global. Des combles mal isolés peuvent entraîner d’importantes pertes de chaleur en hiver et une forte surchauffe en été. - Examiner les murs : demandez si une isolation intérieure ou extérieure a déjà été réalisée. Des murs froids au toucher, des taches noires, des moisissures ou une peinture qui se dégrade peuvent signaler un défaut d’isolation ou un problème d’humidité.
- Penser aux sols et planchers : un logement situé au-dessus d’une cave, d’un garage ou d’un local non chauffé peut être plus difficile à chauffer. Au moment de la visite, n’oubliez pas de jeter un œil au niveau des plinthes, pour vérifier l’absence de traces d’humidité, de moisissures ou d’un décollement des revêtements.
- Regarder les fenêtres de près : simple vitrage, double vitrage ancien ou récent, état des joints, condensation, sensation de courant d’air.
Chauffage : regarder le système, mais aussi son mode de distribution
Le chauffage représente 66 % de la consommation d’énergie³ d’un logement, ce qui en fait le principal poste de dépense. Si vous ne souhaitez pas faire de travaux dans votre futur logement, assurez-vous que le système de chauffage soit performant. Sachez qu’aujourd’hui on recommande principalement les pompes à chaleur ou les chaudières à granulés de bois pour leur bonne rentabilité. Si le logement est équipé d’une chaudière gaz, pensez à demander la dernière attestation d’entretien, qui doit être faite une fois par an.
-> Quels sont les différents types de chauffage ?
Prenez également connaissance du mode de distribution du chauffage. Si le logement est équipé de radiateurs à eau ou d’un plancher chauffant, il dispose déjà d’un réseau de chauffage central à eau. Il vous sera, par exemple, plus facile et moins coûteux d’installer une pompe à chaleur air-eau, puisqu’une partie de l’infrastructure de distribution de chaleur est déjà en place.
Bon à savoir :
On distingue les systèmes de chauffage à vecteur eau, qui alimentent des radiateurs ou un plancher chauffant, et les systèmes à vecteur air ou électriques, comme les radiateurs électriques, les climatisations réversibles ou les pompes à chaleur air-air.
Ventilation, humidité, confort d'été : les critères souvent oubliés
Une bonne ventilation est souvent gage d’un logement sain. Pendant la visite, vérifiez donc la présence d’une VMC (simple flux, double flux, ventilation naturelle). Si vous sentez une forte odeur d’humidité, que vous remarquez des moisissures autour des fenêtres, de la peinture qui cloque ou encore de la condensation sur les fenêtres, c’est certainement que la ventilation du logement est à réajuster.
Le confort d’été passif mentionné sur le DPE devient aussi un vrai critère d’achat, puisqu’il indique – en excluant les ventilations électriques/brasseurs d’air – la capacité du logement à rester au frais pendant les chaleurs estivales. En quelques mots : sur le DPE vous verrez indiqué l’un des trois niveaux : bon, moyen ou insuffisant. Le niveau indique dans quelle mesure le logement est censé conserver une température agréable en été sans recourir à la climatisation. Cette appréciation repose notamment sur l’exposition et l’emplacement du logement (sous les combles, ou au-dessus des caves, etc.), la présence de volets ou de débords de toit, etc.
Comment estimer le budget rénovation énergétique d'un bien ?
L’erreur à ne pas faire lors d’un achat immobilier serait d’uniquement tenir compte du prix de vente. En plus des frais additionnels notariés, d’agence immobilière ou encore de courtage, les frais de rafraîchissement ou de rénovation doivent être inclus dans l’enveloppe globale du projet.
Hiérarchiser les travaux : isolation avant chauffage
Avant de remplacer le système de chauffage, commencez par rénover les principales sources de déperditions de chaleur du logement. Comme on l’a vu plus haut, elles viennent souvent de la toiture, des murs, ou des fenêtres. D’ailleurs, sachez que dans les bâtisses construites avant 1974, les déperditions de chaleur peuvent être particulièrement importantes puisqu’il n’y avait à ce moment-là aucune réglementation thermique en place.
Le coût de ces travaux varie selon la surface à rénover, les matériaux utilisés et évidemment le prestataire. Comptez :
- Entre 20 et 50 €/m² pour l’isolation de combles perdus (non aménageables)¹ ;
- Entre 40 et 100 €/m² pour une isolation des murs par l’intérieur² ;
- Entre 100 et 200 €/m² pour une isolation des murs par l’extérieur² ;
- Entre 500 et 1 500 € pour l’installation ou l’amélioration d’une VMC².
Le remplacement du système de chauffage représente un poste coûteux. Par exemple l’achat seul d’une pompe à chaleur air/eau coûte entre 10 000 et 16 000 euros⁴.
Aides à la rénovation en 2026 : MaPrimeRénov', éco-PTZ, aides locales
Sachez que vous pouvez déduire une partie du montant des travaux grâce aux aides d’État. Les prérequis demandent généralement que les travaux soient réalisés par un artisan RGE et qu’ils concernent la rénovation énergétique du bien (isolation des combles, installation d’une PAC, ou dans certains cas la rénovation globale du logement). N’hésitez donc pas à prendre connaissance des aides suivantes pour diminuer votre reste à charge :
Aides financières à la rénovation énergétique disponibles en 2026
Aide | Par qui | Montant | Principaux bénéficiaires |
MaPrimeRénov’ | Subvention de l’État (Anah) | Variable selon les revenus du ménage et les travaux à réaliser | Propriétaires occupants, bailleurs, copropriétés |
Prime CEE (Prime énergie) | Prime versée par les fournisseurs d’énergie | Variable selon les fournisseurs et les travaux à réaliser | Propriétaires et locataires |
Éco-prêt à taux zéro (Éco-PTZ) | Prêt sans taux d’intérêt | Jusqu’à 50 000 € | Propriétaires occupants et bailleurs |
TVA réduite à 5,5 % | Réduction de TVA | Économies sur la facture, sous conditions de réaliser les travaux par un professionnel | Propriétaires, locataires, occupants à titre gratuit |
Données à jour en mai 2026
Avant de signer un devis, vérifiez les aides auxquelles vous pourriez avoir droit grâce au simulateur officiel : Estimez vos aides pour rénover votre logement
Acheter un logement passoire thermique : bonne ou mauvaise idée ?
Acheter un logement classé F ou G n’est pas forcément une erreur. Cela peut même être une opportunité si :
- Vous réussissez à négocier le prix compte tenu des travaux à réaliser ;
- Le logement est bien placé et il sera facilement louable ou revendable après les travaux ;
- Le ratio entre le reste à charge des travaux (après calcul des aides) et le prix du logement semble cohérent.
Pour un acquéreur capable d’anticiper les travaux, une passoire thermique peut devenir un bien largement valorisable après les travaux.
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Sans engagement !La Checklist Énergétique Express de l'Acquéreur
Promis, on ne vous laisse pas partir en visite les mains vides. Voici votre antisèche : la checklist énergétique express à dégainer entre deux coups d’œil sur la déco :
Élément à inspecter | Critère de performance | Point de vigilance en 2026 | Impact sur votre budget |
|---|---|---|---|
Le DPE & l’audit énergétique | Idéalement A à D — mais un E, F ou G peut être une opportunité si le prix intègre les travaux | Un logement classé G est déjà interdit à la location (F en 2028, E en 2034). L’audit énergétique est obligatoire à la vente en maison individuelle pour les classes E, F et G | Détermine la valeur verte du bien et votre marge de négociation sur le prix d’achat |
Le chauffage | Pompe à chaleur de préférence, électrique ou à défaut chaudière gaz à condensation récente | Se méfier des vieux convecteurs électriques « grille-pain » et des chaudières au fioul (interdites à l’installation neuve) | Le chauffage représente jusqu’à 66 % de la facture énergétique d’un logement |
L’isolation & les huisseries | Double vitrage récent, combles isolés, murs sans signe d’humidité | Vérifier l’état des joints, l’étanchéité des fenêtres et baies vitrées, l’absence de moisissures aux plinthes | Une bonne isolation protège du froid en hiver comme des canicules en été, et allège durablement la facture |
Les compteurs | Compteur électrique Linky et, si gaz, compteur Gazpar installés | S’assurer qu’aucun impayé ni litige technique n’est en cours sur le point de livraison (PDL/PCE) | Permet un suivi précis de votre consommation dès l’emménagement |
FAQ : les questions fréquentes avant d'acheter en 2026
Quels sont les diagnostics obligatoires pour vendre un logement en 2026 ?
Avant la vente, le propriétaire doit fournir un dossier de diagnostics techniques à l’acheteur. On y retrouve généralement :
- Le DPE ;
- Le diagnostic électricité si l’installation a plus de 15 ans ;
- Le diagnostic gaz si l’installation a plus de 15 ans ;
- Les diagnostics amiante ;
- Assainissement des eaux usées si la maison est équipée d’une installation autonome ou en cas d’installation collective ;
- Diagnostic plomb ;
- Diagnostic termites ;
- État des lieux des risques et pollutions (Information Acquéreur Locataire) ;
- et Diagnostic Bruit aéroportuaire si le logement est situé dans une zone bruyante (plan d’exposition au bruit (PEB) des aéroports) ;
- Le carnet d’entretien CIL (Carnet d’Information du Logement) pour les logements rénovés depuis 2023.
L’audit énergétique peut aussi être obligatoire lorsque le logement est classé E, F ou G.
Peut-on négocier le prix du logement à cause d'un mauvais DPE ?
Un mauvais DPE signifie souvent que des travaux de rénovation énergétique seront nécessaires à moyen ou long terme. Sachez que cela peut constituer un argument de négociation pour tenter de faire baisser le prix de vente. Sous certaines conditions, l’achat d’un logement ancien avec travaux peut également ouvrir droit à un prêt immobilier à taux zéro (PTZ), qui vient compléter le financement de votre projet immobilier. Ce dispositif n’est pas possible si vous achetez une maison ou un appartement neuf.
Vous pouvez faire appel à un maître d’œuvre, un architecte ou une entreprise spécialisée afin d’estimer le coût des travaux. Cela peut vous permettre d’évaluer plus précisément le budget global du projet et vous aider à justifier une baisse du prix de vente.
Faut-il éviter tous les logements classés E, F ou G ?
Vous pouvez très bien investir dans un logement ancien avec un mauvais DPE plutôt que dans des logements neufs. Vous pourrez ainsi plus facilement négocier le prix du bien, et le rénover entièrement à votre image. C’est un bon compromis pour ceux qui veulent conserver le cachet d’un logement ancien tout en améliorant le confort dans le logement.
Une fois le bien acheté, pensez à mettre les compteurs d’électricité et de gaz à votre nom. Cela vous permettra de recevoir les factures nominatives et de savoir exactement ce que vous dépensez au niveau énergétique.
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Sources
¹Travaux-renov : Combien coûte l’isolation des combles en France ? Prix 2025
²TravauxBTP : Isolation maison : prix, aides et économies d’énergie 2026
³ADEME : INDIVIDUALISATION DES FRAIS DE CHAUFFAGE : QUELS AVANTAGES
⁴Leroy Merlin : Pompe à chaleur
⁵Conseil Thermique : L’isolation des combles perdus
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