Dispositif Denormandie : quels travaux de rénovation énergétique pour défiscaliser ?
Investisseurs immobiliers ? Le dispositif Denormandie vous aide à faire de la défiscalisation immobilière tout en stimulant la rénovation de logements anciens dans les centres-villes. En quelques mots, le principe est d’acheter un bien à réhabiliter, réaliser des travaux améliorant la performance énergétique du logement – ou la création d’une surface habitable -, puis le mettre en location. L’objectif du dispositif est de redynamiser les cœurs de ville en offrant aux investisseurs une réduction d’impôt. On vous explique toutes les conditions à respecter pour réussir votre investissement.
- Thomas Martel
- Publié le
- Mise à jour le 29/05/2026
Sommaire
À retenir
- Le dispositif Denormandie permet de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant atteindre 63 000 €¹, avec un engagement de location de 6, 9 ou 12 ans grâce à un investissement immobilier.
- Il impose des conditions strictes : travaux représentant au moins 25 % du budget total, amélioration énergétique de 20 % à 30 %² ou réalisation de travaux ciblés, et atteinte minimale de la classe E au DPE.
- Le bien doit être situé dans des zones éligibles, loué non meublé avec des plafonds de loyers (de 10,26 € à 19,51 € en 2026²) et de ressources des locataires, tout en pouvant être cumulé avec MaPrimeRénov’ – sous conditions.
La réduction d'impôt Denormandie, c'est quoi exactement ?
Le dispositif Denormandie, tout comme avant lui le mécanisme Pinel, est un outil de défiscalisation immobilière qui permet aux investisseurs d’acquérir un logement ancien à rénover afin de bénéficier, sous certaines conditions, d’une réduction d’impôt. Le montant de cet avantage fiscal va jusqu’à 63 000 €, lissés sur la durée totale de la location, en fonction du montant investi et de la durée de location.
Pour en profiter, le logement doit être loué non meublé, à usage de résidence principale, pendant 6, 9 ou 12 ans. Plus la durée d’engagement est longue, plus l’avantage fiscal est important .
- Une location de 6 ans donne droit à une réduction totale de 12 %, soit une décomposition indicative de 2 % par an pendant 6 ans ;
- Une location de 9 ans donne droit à une réduction totale de 18 %, soit une décomposition indicative de 2 % par an pendant 9 ans ;
- Une location de 12 ans donne droit à une réduction totale de 21 %, soit une décomposition indicative de 2 % par an pendant les 9 premières années, puis 1 % par an pendant les 3 dernières années.
L’avantage fiscal est encadré par deux plafonds. Il s’applique dans la limite de 300 000 € par an et par contribuable pour le coût total de l’opération (achat + travaux), et de 5 500 €² par m² de surface habitable. Concrètement, cela signifie que même si votre investissement dépasse ces seuils, seule la part inférieure à ces plafonds sera prise en compte pour calculer la réduction d’impôt.
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Sans engagement !Comment se calcule l'avantage fiscal ?
Le principe est simple, la réduction d’impôt correspond à un pourcentage du montant total de votre opération, dans la limite des plafonds.
Par exemple, si vous investissez 250 000 € dans un projet éligible et que vous vous engagez à louer le bien pendant 9 ans, alors vous bénéficiez d’une réduction d’impôt de 18 %, soit 45 000 € au total, ce qui représente environ 5 000 € par an.
Comment avoir droit au dispositif Denormandie ?
Une liste de conditions cumulatives
Puisque l’objectif de la loi est de redynamiser certains cœurs de ville, les logements situés dans des communes déjà attractives n’y sont généralemeent pas éligibles. Par ailleurs, ce dispositif de défiscalisation est soumis au respect de conditions cumulatives qui sont les suivantes.
Dispositif Denormandie : les conditions à respecter ?
Critères | Conditions à respecter |
L’acquisition | Avoir investi avant le 31 décembre 2027 (et après le 1er janvier 2019). |
Le logement | Il s’agit :
|
La localité | Le bien est situé dans :
Vérifiez si votre logement est en zone labellisée Action Cœur de ville ou en zone ORT
Simulateur dispositif Denormandie
|
Les travaux | Les travaux doivent :
Le budget rénovation de la maison doit par ailleurs représenter au moins 25 % du coût total de l’opération². |
La location | Le logement doit être loué :
|
La localité au coeur du dispositif
Le dispositif Denormandie est accessible dans plus de 500 communes françaises engagées dans des programmes de revitalisation (Action Cœur de Ville, ORT, etc.).
Vous en bénéficiez si vous habitez des villes moyennes comme Niort, Angoulême, Poitiers, Pau, Bayonne, Brive-la-Gaillarde, Limoges, Agen, Périgueux, Quimper, Vannes, Saint-Brieuc, Lorient, Saint-Malo.
Des travaux visant à améliorer la performance énergétique des logements
Vous l’aurez compris, l’objectif de Denormandie est d’accélérer la rénovation énergétique des logements anciens et de faire reculer le nombre de « passoires thermiques ». Il existe deux façons de remplir l’exigence de travaux pour prétendre au dispositif Denormandie permettant l’avantage fiscal.
Option 1 : une amélioration énergétique globale d'au moins 20 %
Le logement est éligible si les travaux permettent :
- une amélioration d’au moins 20 % de la performance énergétique d’un logement en copropriété ;
- et une amélioration d’au moins 30 % d’un logement individuel.
Il faut savoir que dans ce cas, il n’est pas obligatoire de choisir des travaux dans la liste des 5 types susmentionnés, même si en pratique, ces gains sont généralement obtenus grâce à des travaux lourds (isolation thermique, changement du système de chauffage, etc.).
Option 2 : la réalisation de travaux "éligibles" définis dans le dispositif
À défaut de démontrer une amélioration globale d’au moins 20 %, le dispositif peut être accordé si les travaux concernent au moins deux catégories parmi la liste suivante :
- La rénovation des murs (isolation des murs par exemple) ;
- La rénovation des toitures ;
- La rénovation des fenêtres ;
- Le changement de chaudière ;
- Le changement du système de production d’eau chaude.
En pratique, ces travaux font d’ailleurs partie de ceux éligibles à l’aide MaPrimeRénov’, ce qui permet de réduire le coût de la rénovation. En parallèle, le dispositif Denormandie ouvre droit à une réduction d’impôt lors de la mise en location.
En revanche, il faut rappeler qu’il n’est pas possible de financer deux fois la même dépense. Les aides perçues via MaPrimeRénov’ doivent donc être déduites du montant des travaux pris en compte pour le calcul de la réduction d’impôt Denormandie.
Sélectionner les travaux à réaliser
Mais alors, comment savoir quels travaux réaliser ? C’est l’évaluation énergétique initiale qui vous permet de repérer les sources de déperdition d’énergie. Les travaux les plus efficaces concernent généralement l’isolation (murs, toiture, fenêtres), ou l’amélioration du système de chauffage et de production d’eau chaude. Ce sont justement ceux visés par le dispositif 😉
Une simulation énergétique réalisée par un professionnel permet ensuite d’estimer l’amélioration de la performance énergétique ou du classement DPE. L’accompagnement par un artisan certifié RGE est fortement recommandé, car il garantit la cohérence du projet et son éligibilité au dispositif.
Efficacité énergétique et Denormandie, un devoir de résultat vraiment mesuré
Après rénovation, le logement doit atteindre un niveau au moins équivalent à la classe E du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). Un logement classé F ou G après travaux n’est pas éligible puisque l’objectif est d’éviter de financer des rénovations insuffisantes sur les « passoires thermiques ». Le dispositif vise surtout à garantir que les travaux n’améliorent pas le logement de façon marginale.
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Peut-on cumuler Denormandie avec MaPrimeRénov' ?
Oui, le dispositif Denormandie est cumulable avec MaPrimeRénov’. L’un est une incitation fiscale liée à un investissement locatif, tandis que l’autre vous aide à financer des travaux de rénovation énergétique. Bon, certaines règles doivent quand même être respectées :
- Pas de double financement : une même action ne peut pas bénéficier d’un double avantage financier. Les montants perçus via MaPrimeRénov’ doivent être déduits du coût des travaux pris en compte pour le calcul de la réduction d’impôt.
- Respect des critères propres à chaque aide : éligibilité des travaux, conditions de ressources (pour MaPrimeRénov’), engagement de location (pour Denormandie), etc.
- Travaux éligibles cohérents : les travaux doivent à la fois répondre aux exigences énergétiques et entrer dans le cadre du dispositif Denormandie.
Les travaux doivent-ils être réalisés par un professionnel certifié RGE ?
Attention, si le dispositif Denormandie n’impose pas le recours à un professionnel RGE, cette certification peut être exigée selon la nature des travaux pour bénéficier de MaPrimeRénov’. Dans tous les cas, les travaux doivent être réalisés par une entreprise et faire l’objet de factures justificatives.
Comprendre la règle des 25 % de travaux dans le dispositif Denormandie
Le dispositif Denormandie vise à encourager la rénovation de logements anciens situés dans des centres-villes nécessitant une redynamisation. Pour en bénéficier, les travaux doivent donc représenter au moins 25 % du coût total de l’opération.
L’enveloppe de 25 % doit être calculée par rapport au montant global du projet qui comprend le prix d’achat du bien, les frais annexes (notaire, éventuellement d’agence, etc.), et le montant des travaux. Par exemple, avec 40 000 € de travaux pour un projet global de 170 000 €, soit 23,5 % de l’enveloppe, le seuil de 25 % n’est pas atteint et le dispositif Denormandie n’est pas applicable.
Règles de mise en location Denormandie en 2026
Après l’acquisition et la rénovation du bien vient sa mise en location. Là aussi, il y a certaines règles à respecter pour pouvoir défiscaliser une partie de ses revenus fonciers dans le cadre du dispositif Denormandie. Les propriétaires doivent non seulement respecter un certain plafond de loyer mensuel, allant de 10,26 € à 19,51 € en 2026 (en Hexagone) selon les zones (Montants à jour en mai 2026) :
- Zone A bis : 19,51 €
- Zone A : 14,64 €
- Zone B1 : 11,80 €
- Zone B2 et C : 10,26 €
Dans quelle zone se trouve mon logement ?
Les ressources des locataires ne doivent pas dépasser des plafonds fixés par la réglementation.
Plafond de revenus des futurs locataires d’un logement loué dans le cadre du dispositif Denormandie
Composition du foyer fiscal | Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 | Zone C |
|---|---|---|---|---|---|
Personne seule | 44 344 € | 44 344 € | 36 144 € | 32 530 € | 32 530 € |
Couple | 66 276 € | 66 276 € | 48 268 € | 43 439 € | 43 439 € |
+ 1 personne à charge | 86 878 € | 79 666 € | 58 043 € | 52 239 € | 52 239 € |
+ 2 personnes à charge | 103 727 € | 95 427 € | 70 073 € | 63 066 € | 63 066 € |
+ 3 personnes à charge | 123 415 € | 112 968 € | 82 432 € | 74 189 € | 74 189 € |
+ 4 personnes à charge | 138 874 € | 127 122 € | 92 900 € | 83 611 € | 83 611 € |
Majoration par personne à charge supplémentaire | +15 471 € | +14 164 € | +10 364 € | +9 325 € | +9 325 € |
Montants à jour en mai 2026
En résumé, le dispositif Denormandie repose avant tout sur une rénovation énergétique réelle et mesurable du logement. Le choix et la qualité des travaux sont déterminants pour atteindre les objectifs de performance, sécuriser l’éligibilité et maximiser son avantage fiscal.
Sources
¹ 63 000 : 300 000*21 % – plafonds pris en compte multiplié par l’avanrage fiscal maximal
²Service public : Investissement locatif dans l’ancien « loi Denormandie »
La loi Denormandie : Les travaux éligibles à la loi Denormandie
ANIL : Dispositif Denormandie : investissement locatif entre 2019 et 2027
Économies Gouv : Rénovation d’un logement ancien
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