Interdictions de louer, DPE et audits en 2026 : le point complet sur la réglementation pour propriétaires et locataires
Obligatoire depuis le 1er juillet 2021, le DPE (diagnostic de performance énergétique) est le saint-graal pour la vente ou la location de votre logement. Il annonce la couleur de la performance énergétique des logements, avec une note allant de A à G… Mais pas que ! Pour les logements les plus énergivores (les logements classés F et G pour l’instant), des mesures incitatives comme le gel des loyers ou l’interdiction de location sont mises en place pour les bailleurs. Celles-ci doivent, idéalement, pousser les propriétaires à entâmer des travaux de rénovation énergétique.
- Thomas Martel
- Publié le
- Mise à jour le 21/09/2026
Sommaire
À retenir
- En 2026, un logement classé G ne peut plus être loué lors d’un nouveau bail ou d’un renouvellement, tandis qu’un logement F reste louable mais avec un loyer gelé, avant une interdiction en 2028 puis en 2034 pour les logements E.
- Depuis le 1ᵉʳ janvier 2026, le coefficient de conversion de l’électricité du DPE est passé de 2,3 à 1,9, ce qui pourrait permettre à environ 700 000 résidences principales de sortir des classes F et G sans travaux.
- Propriétaires et locataires doivent vérifier la validité du DPE, anticiper les travaux et financements éventuels, et connaître les recours possibles lorsqu’un logement ne respecte plus les critères de décence énergétique.
Le calendrier d'interdiction et restrictions, par classe
Contextualisation
Pour recontextualiser, il faut savoir que le DPE est rendu obligatoire et donc opposable depuis la loi Climat et Résilience de 2021. Cette loi vise à améliorer le parc immobilier français en incitant les propriétaires à rénover leurs logments. Plusieurs enjeux expliquent cela :
- Diminuer le nombre de passoires thermiques – ces logements gruyères, qui laissent s’échapper la chaleur l’hiver, et entrer la chaleur l’été ;
- Réduire les consommations d’énergie finale en France – pour tenir les objectifs climatiques (moins de gaz à effet de serre, moins de dépendance aux énergies fossiles importées comme le fioul ou le gaz) ;
- Mieux protéger les locataires de la précarité énergétique, en restreignant autant que possible les logements difficiles et coûteux à chauffer ;
- Préserver le patrimoine immobilier, en encourageant les propriétaires à entretenir et améliorer les performances de leur logement.
Concrètement, le DPE sert aujourd’hui à identifier les logements les plus énergivores et à appliquer aux bailleurs des contraintes budgétaires, allant du gel des loyers à l’interdiction de location. L’enjeu pour les propriétaires est ainsi d’engager des travaux de rénovation énergétique pour continuer de louer leurs biens.
L'interdiction de location
Cette mesure ne vous oblige pas à résilier votre bail en cours du jour au lendemain. En revanche, si votre locataire actuel déménage ou si le contrat de location arrive à sa date de renouvellement¹, vous ne pourrez, dans l’absolu, pas le relouer tel quel. Un locataire déjà installé dans un logement G, avec un bail qui n’arrive pas encore à échéance, n’est donc pas mis à la rue.
En revanche, au moment du renouvellement du bail, le propriétaire doit prévoir les travaux de rénovation énergétique nécessaires pour le mettre en conformité.
Si ces travaux peuvent être réalisés dans un logement occupé, le locataire peut rester sur place. Mais s’ils sont trop lourds, le bailleur doit attendre la fin du bail et donner congé pour motif légitime et sérieux, avec un préavis d’au moins 6 mois pour une location vide et 3 mois pour une location meublée.
–> En savoir plus sur la location et le DPE
Matrice de décision 2026 : DPE, statut locatif, loyer et obligations
Étiquette DPE | Interdiction de mise en location | Indexation du loyer (IRL) | Recours du locataire | Obligation de travaux |
G | Effective | Gelé | Mise en demeure / saisine du tribunal judiciaire | Rénovation globale obligatoire avant relocation |
F | Programmée | Gelé | Signalement si dépassement des 450 kWh/m²/an | Bilan énergétique conseillé |
E | Programmée | Revalorisation autorisée | Aucun (logement décent) | Anticiper les échéances de 2034 |
A, B, C, D | Aucune | Revalorisation autorisée | Aucun | Logement valorisé, aucune urgence |
Le gel des loyers
Depuis le 24 août 2022, les logements classés F et G ne peuvent plus bénéficier de la révision annuelle du loyer basée sur l’indice de référence des loyers (IRL). Concrètement, votre propriétaire (ou vous, si vous êtes bailleur) ne peut pas appliquer l’augmentation liée à l’inflation tant que le logement reste classé F ou G. Ce gel ne s’arrête qu’avec une amélioration réelle du DPE.
La réforme qui change la donne pour le chauffage électrique
Le contexte
Au 1er janvier 2025, la France comptait environ 3,9 millions de résidences principales classées F ou G, soit 12,7 % des résidences principales (un chiffre en baisse d’environ 327 000 logements sur un an). En élargissant à l’ensemble du parc immobilier (résidences principales, résidences secondaires et logements vacants) le total atteint environ 5,4 millions de passoires énergétiques².
Cette baisse s’explique en partie par de vrais travaux de rénovation, mais pas seulement… Si vous vous intéressez un peu au DPE, vous avez certainement vu passer cette histoire de changement de coefficient de conversion de l’électricité passé de 2,3 à 1,9³ ? Mais concrètement, ça veut dire quoi ?
En gros, le DPE ne regarde pas seulement l’énergie que vous consommez chez vous. Il tient aussi compte de l’énergie primaire, c’est-à-dire de toute l’énergie qu’il a fallu mobiliser pour produire cette énergie et l’acheminer jusqu’au logement.
Aujourd’hui, le gaz et le fioul ont un coefficient de conversion de 1, ce qui veut dire qu’1 kWh produit = 1 kWh consommé. Alors que pour l’électricité, le coefficient de conversion était de 2,3 (à cause des pertes de production, de transformation et de transport).
Le calcul du DPE pouvait donc pénaliser certains logements chauffés à l’électricité, alors même que l’électricité produite en France vient principalement du nucléaire et des énergies renouvelables, et qu’elle est bien moins carbonée que le gaz ou le fioul.
In fine, la baisse du coefficient permet de mieux aligner le calcul du DPE avec l’objectif de progressivement sortir des énergies fossiles.
Ce que ça change
Concrètement, cela améliore l’étiquette affichée de nombreux logements tout électrique, et ce, sans aucuns travaux. Le gouvernement tablait initialement sur environ 850 000 logements sortant des classes F et G. Une estimation plus récente du service statistique du ministère (SDES), recalculée sur le parc de 2025, ramène ce chiffre à environ 700 000 résidences principales⁴.
Enfin, si votre logement est tout électrique, sachez que la tendance vous est plutôt favorable car un nouvel abaissement du coefficient, de 1,9 à 1,7, est déjà acté pour le 1ᵉʳ janvier 2027⁷. Ce sont a priori environ 300 000 logements supplémentaires potentiellement concernés par un gain de classe au DPE.
Votre DPE est-il encore valide ?
La durée de validité du DPE est de 10 ans s’il a été établi après le 1ᵉʳ juillet 2021. Tous les diagnostics antérieurs à cette date sont désormais expirés (les derniers, réalisés entre 2018 et mi-2021, ont cessé d’être valables au 31 décembre 2024)⁵. Si votre DPE est plus ancien, il doit être refait avant toute nouvelle mise en location ou vente et pas seulement pour la forme car depuis 2021, le DPE est opposable, ce qui veut dire que son contenu engage juridiquement le propriétaire.
Ce que vous pouvez faire dès maintenant...
Si votre logement est chauffé à l’électricité, vous pouvez télécharger gratuitement une attestation de mise à jour de votre étiquette sur l’Observatoire DPE-Audit de l’Ademe, à partir du numéro de votre diagnostic, sans repasser de visite⁶. Un logement qui frôlait la limite entre F et E, par exemple, peut ainsi changer de statut sans dépenser un centime.
Quand l'audit énergétique est-il obligatoire en 2026 ?
Ne confondez pas DPE et audit énergétique obligatoire. Ce sont deux documents différents, avec des usages différents. L’audit énergétique concerne la vente des maisons individuelles et des immeubles appartenant à un propriétaire unique. Il ne concerne pas les lots de copropriété vendus isolément. Pour la location, seul le DPE est exigé dans le dossier remis au locataire.
Dois-je faire un audit énergétique ?
DPE | Audit réglementaire à la vente en 2026 |
G | ✅ Oui, depuis le 1ᵉʳ avril 2023 |
F | ✅ Oui, depuis le 1ᵉʳ avril 2023 |
E | ✅ Oui, depuis le 1ᵉʳ janvier 2025 |
D | ❌ Non, pas avant 2034 |
A, B ou C | ❌ Non |
Pour un propriétaire de logement F ou G, la question du financement est souvent le vrai frein. L’éco-prêt à taux zéro peut couvrir jusqu’à 50 000 €, remboursables sur 20 ans sans intérêt, pour une rénovation globale permettant de gagner au moins deux classes énergétiques. Ce prêt se cumule avec MaPrimeRénov’, sans condition de ressources.
Propriétaire ou locataire d'un logement F ou G, que faire ?
Vous êtes propriétaire
Vérifiez d’abord la validité de votre DPE. S’il date d’avant juillet 2021, refaites-le. S’il date d’après 2021 et que votre logement est chauffé à l’électricité, demandez l’attestation de mise à jour gratuite avant d’envisager des travaux car vous êtes peut-être déjà sorti du statut de passoire sans le savoir.
Ensuite, faites réaliser un audit énergétique. Même s’il n’est pas encore obligatoire pour vous, c’est ce document qui identifie les travaux qui seront vraiment utiles pour gagner des classes énergétiques.
Enfin, chiffrez le projet avec des artisans RGE, seuls habilités pour presque toutes les aides à la rénovation énergétique.
Vous êtes locataire
Si votre logement ne respecte pas les critères de décence énergétique (DPE classé G pour un nouveau bail ou un renouvellement), vous n’êtes pas démuni :
- Envoyez une mise en demeure écrite à votre propriétaire, par lettre recommandée avec accusé de réception, en détaillant le problème.
- Attendez le délai de deux mois. Si votre propriétaire ne répond pas, ou si le désaccord persiste, vous passez à l’étape suivante.
- Tentez une conciliation gratuite, auprès de la commission départementale de conciliation ou d’un conciliateur de justice. Cette étape n’est pas obligatoire, mais elle est rapide et sans frais.
- Saisissez le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend votre logement (prévoir 50 € de timbre fiscal⁹ pour introduire votre demande en justice). Il peut fixer les travaux à réaliser et leur délai, réduire le loyer, ou en suspendre le paiement jusqu’à la réalisation des travaux.
–> Trouver le tribunal le plus proche de chez vous
–> Formulaire à compléter pour la saisine
Sachez que tant qu’aucune décision de justice n’a été rendue, vous devez continuer à payer votre loyer.
Une réforme en discussion : ce qui pourrait changer (mais qui n'est pas encore la loi)
Le 8 juillet 2026, le Sénat a adopté en première lecture un projet de loi « Relance et décentralisation du logement », qui permettrait de relouer un logement classé F ou G à condition que le propriétaire s’engage contractuellement à réaliser des travaux de rénovation avant le 1ᵉʳ janvier 2030. Environ 700 000 logements seraient concernés par cette mesure⁹.
Ce texte n’est pas encore applicable. Il doit encore être examiné par l’Assemblée nationale, à l’automne 2026, avant toute promulgation éventuelle. Tant que ce n’est pas fait, le calendrier d’interdiction actuel (G depuis 2025, F en 2028, E en 2034) continue de s’appliquer sans changement.
FAQ : DPE et réglementation immobilière en 2026
Un logement classé G peut-il être loué en 2026 ?
Pas dans le cadre d’un nouveau bail, d’un renouvellement ou d’une reconduction tacite intervenant en 2026. Un bail antérieur non encore arrivé à échéance suit son cours jusqu’à son renouvellement.
Un logement F peut-il être loué en 2026 ?
Oui. Un logement F satisfait encore au critère de décence énergétique en 2026. Il en sera exclu à partir du 1er janvier 2028. Son loyer reste soumis au gel applicable aux passoires thermiques.
Peut-on augmenter le loyer d'un logement F ou G en 2026 ?
Non, pas via la révision annuelle basée sur l’IRL. Cette révision reste réservée aux logements classés A à E.
L'audit énergétique est-il obligatoire pour louer un logement ?
Non. En location, seul un DPE valide est exigé. L’audit énergétique obligatoire concerne certaines ventes de maisons individuelles ou d’immeubles en monopropriété classés E, F ou G.
Faut-il refaire son DPE en 2026 ?
Pas systématiquement. En revanche, tout DPE réalisé avant le 1ᵉʳ juillet 2021 est expiré. Pour un logement tout-électrique, vérifiez si une attestation de mise à jour gratuite change votre classement avant d’envisager des travaux.
Sources
¹Ministère de la Transition écologique : Ce qui change au 1ᵉʳ janvier 2025 dans le domaine du logement
²,SDES : Le parc de logements par classe de performance énergétique au 1er janvier 2025
³Economie gouv : Un nouveau DPE au 1er janvier 2026 pour favoriser le chauffage électrique
⁴Service public : Nouveau calcul du DPE : votre logement est-il concerné ?
⁵Ecologie gouv : Diagnostic de performance énergétique – DPE
⁶Gouvernement FAQ DPE : Modification du facteur de conversion en énergie primaire de l’électricité / Quid du DPE déjà réalisé
⁷Service-Public : Nouveau calcul du DPE
⁸Sénat : Projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement – TITRE II L’ACCÉLÉRATION DES RÉNOVATIONS – Article 6 – 4°.
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